— Themenschwerpunkt · Vermieten im Kanton Bern
Immobilie vermieten: Mietzins, Nebenkosten, Rendite und Recht
Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus vermietet, bewegt sich im Rahmen des Schweizer Mietrechts: Der Anfangsmietzins darf nicht missbräuchlich sein, Anpassungen hängen an Referenzzinssatz, Teuerung und Kosten, Nebenkosten müssen einzeln vereinbart werden, und Kündigungen unterliegen strengen Formvorschriften. Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1.25 Prozent (BWO, zuletzt bestätigt am 1. September 2026); die zulässige Nettorendite beträgt damit höchstens 3.25 Prozent.
Verfasst und fachlich geprüft von Sayan Satkunam, B. Sc. Banking & Finance · Stand 24. Oktober 2026
— Das Wichtigste in Zahlen
- Referenzzinssatz
- 1.25 %
- Bundesamt für Wohnungswesen · gültig seit 2. September 2025
- Zulässige Nettorendite
- max. 3.25 % (Referenzzins + 2 %)
- Art. 269a OR, Rechtsprechung · 2026
- Mietzinsanpassung pro 0.25 Pp. Referenzzins
- bis 3 % (bei Satz unter 5 %)
- Art. 13 VMWG · 2026
- Teuerungsausgleich
- 40 % der LIK-Veränderung
- Art. 16 VMWG · 2026
- Mietzinsdepot Wohnräume
- max. 3 Monatsmieten, Sperrkonto auf Mieternamen
- Art. 257e OR · 2026
Den Anfangsmietzins festlegen
Bei einer Neuvermietung ist der Vermieter weitgehend frei, solange der Mietzins nicht missbräuchlich ist. Massstab sind die orts- und quartierüblichen Mieten vergleichbarer Objekte und bei neuen Liegenschaften die Kostenmiete. Mieter können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anfechten, wenn sie in einer Notlage waren, Wohnungsmangel herrscht oder der Zins gegenüber dem Vormieter deutlich erhöht wurde. Ein zu tiefer Anfangsmietzins lässt sich später nur in engen Grenzen korrigieren — die Festlegung ist deshalb eine der wichtigsten Entscheidungen.
Mietzinsanpassungen
Während der Mietdauer hängen Anpassungen an drei Faktoren: dem hypothekarischen Referenzzinssatz, der Teuerung und den allgemeinen Kostensteigerungen. Eine Erhöhung braucht das amtliche Formular mit Begründung und muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. Fehlt die Form, ist die Erhöhung nichtig. Umgekehrt können Mieter bei sinkendem Referenzzinssatz eine Senkung verlangen. Halten Sie für jedes Mietverhältnis fest, auf welchem Referenzzinssatz und Indexstand der aktuelle Mietzins beruht.
Nebenkosten und Abrechnung
Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Mietvertrag einzeln vereinbart sind. Zulässig sind Kosten für den Gebrauch wie Heizung, Warmwasser, Allgemeinstrom, Wasser, Abwasser, Kehricht und Hauswartung, nicht aber Unterhalt, Reparaturen, Hypothekarzinsen oder Liegenschaftssteuern. Akontozahlungen sollten realistisch bemessen und jährlich abgerechnet werden. Eine verständliche, belegte Abrechnung verhindert die meisten Konflikte mit Mietern.
Kündigung und Kündigungsschutz
Kündigungen von Wohnräumen müssen auf dem amtlichen Formular erfolgen und die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen und Termine einhalten. Mieter können eine Kündigung als missbräuchlich anfechten und eine Erstreckung von bis zu vier Jahren verlangen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf setzt nach geltendem Recht Dringlichkeit voraus; die Lockerung wurde im November 2024 an der Urne abgelehnt. Für umfassende Sanierungen sind Kündigungen zulässig, wenn ein ausgereiftes Projekt vorliegt und die Arbeiten im bewohnten Zustand erheblich erschwert würden.
Rendite und Steuern
Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt in Bern-Mittelland meist eine Bruttorendite von rund 3 bis 4 Prozent, Mehrfamilienhäuser je nach Lage 3 bis 5.5 Prozent. Nach nicht umlegbaren Kosten, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand bleibt netto deutlich weniger. Mieterträge sind steuerbar, Liegenschaftskosten abziehbar — auch nach 2029. Neu werden Schuldzinsen ab 2029 nur noch anteilig nach dem Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar sein. Banken verlangen für Renditeobjekte mindestens 25 Prozent Eigenkapital.
Selbst verwalten oder Verwaltung beauftragen
Eine professionelle Mietverwaltung kostet meist rund vier bis sechs Prozent der Netto-Mieteinnahmen. Wer selbst verwaltet, spart das Honorar, übernimmt aber Vermietung, Abrechnungen, Anpassungen und Konflikte und trägt das Risiko von Formfehlern. Für kleinere Liegenschaften in der Nähe ist die Selbstverwaltung oft sinnvoll, für grössere oder weiter entfernte Objekte eine professionelle Lösung. Mischformen sind möglich und häufig.
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— Begriffe
- Hypothekarischer Referenzzinssatz
Der vom Bund publizierte Durchschnittszinssatz, an den Mietzinsanpassungen gekoppelt sind.
- Bruttorendite
Der jährliche Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Abzug von Kosten.
- Nettorendite
Der Mietertrag nach Abzug aller nicht überwälzbaren Kosten, im Verhältnis zum investierten Kapital.
- Mietzinsdepot
Eine Sicherheit der Mieterschaft für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, bei Wohnräumen höchstens drei Monatsmieten.
- Orts- und Quartierüblichkeit
Der mietrechtliche Massstab, wonach ein Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist, wenn er im Rahmen vergleichbarer Mieten im Ort oder Quartier liegt.
— Häufige Fragen
Antworten zum Thema.
Quellen
Zitiervorschlag: Immero AG, «Immobilie vermieten: Mietzins, Nebenkosten, Rendite und Recht», immero.ch/immobilie-vermieten, Stand 24. Oktober 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
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