Das Spannungsfeld
Viele Mehrfamilienhäuser in Bern-Mittelland stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren und stehen vor umfassenden Sanierungen: Leitungen, Bäder, Küchen, Fassade, Heizung. Für Eigentümer stellt sich die Frage, ob die Arbeiten im bewohnten Zustand möglich sind oder ob die Mieter ausziehen müssen. Das Mietrecht schützt Mieter vor missbräuchlichen Kündigungen, erlaubt aber Kündigungen, die einem berechtigten Interesse dienen. Die Rechtsprechung hat für Sanierungskündigungen klare Kriterien entwickelt.
Die Kriterien der Rechtsprechung
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung nicht missbräuchlich, wenn im Zeitpunkt der Kündigung ein hinreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt und die Anwesenheit der Mieter die Arbeiten erheblich erschweren, verzögern oder verteuern würde. Fehlt es an einem konkreten Projekt, kann die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben werden. Ebenso, wenn die Arbeiten realistischerweise im bewohnten Zustand ausgeführt werden könnten, etwa ein Fassadenanstrich oder ein Heizungsersatz.
Wie Sie ein Projekt reif machen
Bevor Sie kündigen, sollte das Projekt konkret sein: Umfang der Arbeiten, Grundrissänderungen, Bauablauf, Dauer und eine Kostenschätzung. Lassen Sie von Planern bestätigen, warum die Arbeiten im bewohnten Zustand nicht oder nur mit erheblicher Verzögerung möglich sind — etwa bei Strangsanierungen mit wochenlangem Ausfall von Küche und Bad. Ist eine Baubewilligung nötig, sollte das Gesuch zumindest vorbereitet sein. Diese Dokumentation brauchen Sie im Fall einer Anfechtung.
Kommunikation und Erstreckung
Eine frühe, offene Information der Mieter verringert Konflikte. Erklären Sie das Projekt, den Zeitplan und die Unterstützung, die Sie anbieten: Hilfe bei der Wohnungssuche, Übernahme von Umzugskosten, Vorrang bei der Wiedervermietung. Mieter können eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Die Behörde berücksichtigt dabei auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt; bei tiefem Leerstand fallen Erstreckungen länger aus. Planen Sie den Baubeginn deshalb mit genügend Vorlauf.
Mietzins nach der Sanierung
Wertvermehrende Investitionen berechtigen zu einer Mietzinserhöhung. Berechnet wird sie aus dem wertvermehrenden Anteil der Kosten, verzinst und amortisiert über die Lebensdauer, zuzüglich Unterhaltskosten. Bei umfassenden Sanierungen wird der wertvermehrende Anteil in der Praxis oft mit 50 bis 70 Prozent angenommen. Werden die Wohnungen nach der Sanierung neu vermietet, gelten die Regeln zum Anfangsmietzins mit Orts- und Quartierüblichkeit. Rechnen Sie das Projekt mit realistischen Mieten, nicht mit den höchsten Angebotsmieten der Umgebung.
Alternativen zur Leerkündigung
Nicht jede Sanierung erfordert eine Leerkündigung. Etappierte Sanierungen mit Ersatzwohnungen im Haus, Arbeiten in leer werdenden Wohnungen bei natürlicher Fluktuation oder eine Sanierung von aussen nach innen können wirtschaftlich sinnvoll sein und den Konflikt vermeiden. Wer verkaufen will, sollte prüfen, ob ein Käufer das Sanierungsprojekt lieber selbst plant. Ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf und intakten Mietverhältnissen ist für viele Investoren attraktiver als eines mitten in einem Kündigungsstreit.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Kündigung wegen Sanierung: Wann sie zulässig ist. https://www.immero.ch/ratgeber/kuendigung-wegen-sanierung