— Glossar · Rendite
Orts- und Quartierüblichkeit
auch: Quartierüblicher Mietzins
Der mietrechtliche Massstab, wonach ein Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist, wenn er im Rahmen vergleichbarer Mieten im Ort oder Quartier liegt.
Nach Art. 269a OR ist die Orts- und Quartierüblichkeit neben der Kostenmiete der zentrale Massstab für die Zulässigkeit eines Mietzinses. Für den Nachweis verlangt die Rechtsprechung mehrere tatsächlich vergleichbare Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode. Amtliche Statistiken genügen dafür meist nicht.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Ein mietrechtlicher Massstab
Nach dem Obligationenrecht ist ein Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt. Dieser Massstab steht neben der Kostenmiete, die auf den Kosten und einer angemessenen Rendite beruht. Bei älteren Liegenschaften ist die Orts- und Quartierüblichkeit oft der wichtigere Massstab, weil die Kostenmiete wegen tiefer historischer Anlagekosten sehr tief ausfallen kann.
Strenge Anforderungen an den Nachweis
Die Rechtsprechung verlangt für den Nachweis mehrere vergleichbare Objekte, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode tatsächlich vergleichbar sind, üblicherweise mindestens fünf. Statistiken und Angebotsmieten auf Portalen reichen dafür meist nicht. Vermieter, die einen Mietzins mit der Quartierüblichkeit begründen wollen, sollten Vergleichsobjekte sorgfältig dokumentieren.
Beispiel
Ein Vermieter erhöht bei einer Neuvermietung die Miete deutlich. Die neue Mieterin ficht an. Der Vermieter legt fünf vergleichbare Wohnungen im selben Quartier mit ähnlichem Baujahr und Ausbau vor, deren Mieten im Bereich des neuen Mietzinses liegen. Die Schlichtungsbehörde erachtet den Mietzins als zulässig.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Orts- und Quartierüblichkeit — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/orts-und-quartierueblichkeit
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Hypothekarischer Referenzzinssatz
Der vom Bund publizierte Durchschnittszinssatz, an den Mietzinsanpassungen gekoppelt sind.
- Leerwohnungsziffer
Der Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand einer Gemeinde oder Region an einem Stichtag.
- Nettorendite
Der Mietertrag nach Abzug aller nicht überwälzbaren Kosten, im Verhältnis zum investierten Kapital.
— Bern-Mittelland
Frage stellen — kostenlos
Sie haben eine konkrete Frage zum Thema Orts- und Quartierüblichkeit bei Ihrer Liegenschaft? Eine Definition bleibt allgemein — Ihr Fall ist individuell. Schreiben Sie uns, Sie erhalten innert 24 Stunden eine persönliche Antwort der Geschäftsführung.
Kostenlos & unverbindlich · Antwort innert 24 h