— Hypothekenrechner
Tragbarkeit, Belehnung, Stresstest.
Echtzeit-Berechnung mit Schweizer Bankstandards — kalkulatorischer Zins, Amortisation und Unterhalt in einer Rechnung. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Hypothek total
75% Belehnung
CHF 900'000
Zinskosten / Jahr
CHF 16'200
Amortisation / Jahr
2. Hypothek innert 15 Jahren
CHF 6'640
Unterhalt (1% Faustregel)
CHF 12'000
Laufende Kosten / Jahr
CHF 34'840
— Tragbarkeit
21.8%
Innerhalb der Bankvorgabe (≤ 33%).
— Kalkulatorischer Stresstest (5%)
39.8%
Banken rechnen mit kalkulatorischem Zins von 4.5–5%. Stresstest knapp — sprechen Sie mit uns.
Diese Berechnung ist eine kalkulatorische Indikation und ersetzt keine bankenseitige Tragbarkeitsprüfung. Banken prüfen je nach Institut nach individuellen Kriterien.
Warum der Rechner mit 5 % rechnet und nicht mit dem Marktzins
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 %, zehnjährige Festhypotheken bei Top-Konditionen ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %). Für die Kreditvergabe spielt das eine kleinere Rolle, als die meisten erwarten: Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 %. Diese Reserve soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen trägt. Ein tiefes Zinsumfeld macht das Wohnen also im Alltag günstiger, erleichtert aber die Kreditzusage kaum — das ist der häufigste Irrtum bei Erstkäuferinnen und Erstkäufern.
Die drei Positionen der Tragbarkeitsrechnung
Erstens der kalkulatorische Zins auf die gesamte Hypothek. Zweitens Unterhalt und Nebenkosten mit 1 % des Liegenschaftswerts — nicht der Hypothek, weshalb sich diese Position durch mehr Eigenkapital nicht senken lässt. Drittens die Amortisation der zweiten Hypothek, also des Teils über zwei Dritteln des Verkehrswerts, zurückzuführen innert fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung. Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Amortisation richtig planen
Bis zwei Drittel Belehnung verlangen Banken keine Amortisation, darüber muss die zweite Hypothek zurückgeführt werden. Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend, was Zinsen spart, aber den Schuldzinsabzug schmälert. Bei der indirekten Amortisation über die Säule 3a bleibt die Hypothek konstant, das Guthaben wird verpfändet und die Einzahlungen sind zusätzlich abzugsfähig. Welche Variante netto günstiger ist, hängt vom Grenzsteuersatz, vom Zinsniveau und vom Anlagehorizont ab. Diese Abwägung gilt bis Ende 2028: Ab dem 1. Januar 2029 entfällt für selbstbewohntes Eigentum der Schuldzinsabzug, womit die indirekte Amortisation nur noch den Vorteil der abziehbaren 3a-Einzahlungen behält.
Was der Rechner nicht abbilden kann
Er kennt Ihre Bonität nicht, nicht die Stabilität Ihres Einkommens, nicht Ihre Reserven und nicht die Beurteilung des konkreten Objekts durch die Bank. Bei Selbstständigen wird meist ein Dreijahresdurchschnitt herangezogen, Boni und Provisionen werden je nach Institut nur teilweise angerechnet, und bei Objekten in peripheren Lagen fliesst die Fungibilität in die Beurteilung ein. Für eine belastbare Aussage braucht es die individuelle Prüfung.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zur Tragbarkeit.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos & unverbindlich · Antwort innert 24 h
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