Freiheit mit Grenzen
Bei einer Neuvermietung legen Vermieter den Mietzins selbst fest. Das Mietrecht schützt aber vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 OR). Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Daneben gilt ein Mietzins in der Regel nicht als missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a OR). In der Praxis ist die Orts- und Quartierüblichkeit bei älteren Liegenschaften der wichtigste Massstab, bei neuen die Kostenmiete.
Die Anfechtung durch den Mieter
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Voraussetzung ist, dass er sich zum Vertragsabschluss gezwungen sah, weil er sich in einer persönlichen oder familiären Notlage befand oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt, oder dass der Vermieter den Mietzins gegenüber dem früheren erheblich erhöht hat (Art. 270 OR). In Gebieten mit sehr tiefem Leerstand, wie Teilen von Bern-Mittelland, ist die Voraussetzung des Wohnungsmangels oft erfüllt.
Was bei einer deutlichen Erhöhung gilt
Erhöht ein Vermieter den Mietzins bei einer Neuvermietung deutlich, etwa um mehr als zehn Prozent, muss er bei einer Anfechtung begründen können, warum der neue Zins nicht missbräuchlich ist. Gute Gründe sind ein deutlich unter dem Markt liegender Vormietzins, wertvermehrende Investitionen oder gestiegene Kosten. Der Vergleich mit den orts- und quartierüblichen Mieten erfordert nach der Rechtsprechung mehrere tatsächlich vergleichbare Objekte. Wer eine Erhöhung plant, sollte die Begründung vorher dokumentieren.
Den richtigen Mietzins finden
Ein zu hoher Mietzins führt zu Leerstand, Anfechtungsrisiko und häufigen Mieterwechseln. Ein zu tiefer Mietzins lässt sich später nur in engen Grenzen erhöhen, weil Anpassungen während der Mietdauer an Referenzzinssatz, Teuerung und Kosten gebunden sind. Die Festlegung des Anfangsmietzinses ist deshalb eine der wichtigsten Entscheidungen eines Vermieters. Eine Mietzinseinschätzung mit Vergleichsobjekten aus der Lage, der Grösse und dem Ausbaustandard schafft eine solide Grundlage. Sie hilft auch bei einer allfälligen Anfechtung.
Neubau und Erstvermietung
Bei Neubauten gibt es keinen Vormietzins. Massgebend sind dann die Kosten — Anlagekosten, Finanzierung, angemessene Rendite — und die Marktmieten vergleichbarer neuer Objekte. Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital nach der Rechtsprechung bei höchstens 3.25 Prozent; das Bundesgericht hat für Neubauten zudem Kriterien zur Orts- und Quartierüblichkeit entwickelt. Bei Neubauten in gefragter Lage liegt der Marktmietzins oft im zulässigen Rahmen, bei Liegenschaften mit hohen Anlagekosten nicht immer.
Praxis für private Vermieter
Dokumentieren Sie bei jeder Neuvermietung den Vormietzins, die Gründe für eine Anpassung und die Vergleichsobjekte. Verwenden Sie, wo vorgeschrieben, das amtliche Formular. Halten Sie im Mietvertrag Referenzzinssatz und Indexstand fest, auf denen der Mietzins beruht; das erleichtert spätere Anpassungen. Und denken Sie langfristig: Ein faires Mietverhältnis mit zuverlässigen Mietern ist für private Vermieter oft wertvoller als ein maximaler Anfangsmietzins mit Leerstand und Streit.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Anfangsmietzins festlegen: Was Vermieter verlangen dürfen. https://www.immero.ch/ratgeber/anfangsmietzins-festlegen