— Offengelegt
Wie wir bewerten.
Welche Verfahren wir wann anwenden, woher die Zahlen stammen, warum wir Bandbreiten ausweisen statt Punktwerte — und wo die Grenzen liegen. Damit Sie jede Zahl von uns überprüfen können.
Warum wir jede Herleitung offenlegen
Eine Bewertung ohne nachvollziehbare Herleitung ist eine Behauptung. Wir nennen deshalb bei jeder Zahl den Stichtag, begründen die Methodenwahl, führen die herangezogenen Vergleichsobjekte auf und legen die getroffenen Annahmen offen. Das macht die Einschätzung überprüfbar — für Sie, für die finanzierende Bank und im Streitfall auch für Notariat oder Gericht. Wer eine Zahl nennt, ohne zu sagen, woher sie kommt, verlangt Vertrauen, statt es zu verdienen.
Die drei Verfahren und wann welches gilt
Für selbstbewohntes Wohneigentum — Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen — arbeiten wir mit der hedonischen Vergleichsmethode: Der Wert wird aus realen Transaktionen vergleichbarer Objekte abgeleitet, bereinigt um Unterschiede in Lage, Fläche, Baujahr und Zustand. Bei Renditeobjekten steht der Ertragswert im Vordergrund: Der nachhaltig erzielbare Nettoertrag wird mit einem hergeleiteten Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Der Realwert — Landwert plus Zeitbauwert — dient als Plausibilisierung und wird dort massgebend, wo Vergleichstransaktionen fehlen, etwa bei Spezialobjekten.
Warum wir Bandbreiten ausweisen statt Punktwerte
Eine Immobilienbewertung ist eine begründete Schätzung, keine Messung. Abweichungen von fünf bis zehn Prozent zwischen zwei sorgfältig erstellten Bewertungen sind methodisch normal, weil Zustand, Ausbaustandard und Mikrolage Ermessensspielräume enthalten. Wer einen Wert auf den Franken genau nennt, suggeriert eine Präzision, die es in der Bewertung nicht gibt. Seriös ist die Angabe einer Spanne samt der Annahmen, die zu ihr führen — und die Bereitschaft, jede davon zu begründen.
Wie der Kapitalisierungssatz zustande kommt
Bei Renditeobjekten entscheidet keine Grösse so stark über den Wert wie der Kapitalisierungssatz. Bei einem Nettoertrag von 180'000 Franken ergibt ein Satz von 4.0 Prozent einen Ertragswert von 4.5 Millionen, ein Satz von 4.5 Prozent nur noch 4.0 Millionen — ein halbes Prozent entspricht hier einer halben Million. Wir leiten ihn nicht aus einer Tabelle ab, sondern aus realen Transaktionen vergleichbarer Objekte in derselben Region, angepasst an Lage, Zustand, Mieterstruktur und Restnutzungsdauer. Und wir legen offen, welche Transaktionen wir herangezogen haben.
Warum Ist-Mieten nicht genügen
Bei Renditeobjekten rechnen wir mit nachhaltig erzielbaren Mieten, nicht mit den heute vereinbarten. Der Grund ist mietrechtlich: Bei einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 Prozent nach Artikel 269a OR. Ein Wert, der auf nicht haltbaren Mietansätzen beruht, trägt ein Anfechtungsrisiko — und finanzierende Banken rechnen ohnehin mit haltbaren Ansätzen. Wo Ist- und Sollmieten auseinanderliegen, weisen wir beide aus.
Woher unsere Marktdaten stammen
Aus eigener Marktbeobachtung und realen Transaktionen im Verwaltungskreis Bern-Mittelland, ergänzt um amtliche Quellen für Steueranlagen, Bevölkerungszahlen und Erreichbarkeit. Für Objektdaten greifen wir zusätzlich auf die amtliche Vermessung und das Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes zu. Jede Kennzahl trägt Quelle, Stand und eine Konfidenzangabe. Der vollständige Datenbestand ist im Marktindex offen einsehbar und als CSV oder JSON herunterladbar.
Was wir als geschätzt kennzeichnen — und warum
Nicht jede Kennzahl ist gleich gut belegt. Für die grösseren Gemeinden liegen genügend Transaktionen vor, um einen Wert direkt abzuleiten; für Gemeinden mit wenigen Handänderungen pro Jahr wird er aus vergleichbaren Lagen hergeleitet. Wir kennzeichnen das ausdrücklich, statt beides gleich aussehen zu lassen. Eine als geschätzt markierte Zahl taugt zur Orientierung — als Grundlage für eine Preisverhandlung taugt sie nicht, und das sollte man wissen.
Die Grenzen unserer Zahlen
Gemeindewerte sind Durchschnitte. Innerhalb einer Gemeinde ist die Preisspannweite zwischen den Lagen häufig grösser als der Unterschied zu einer Nachbargemeinde — in Köniz reicht das Spektrum vom städtischen Liebefeld bis ins ländliche Niederscherli. Ein Onlinewert ersetzt deshalb keine Besichtigung: Zustand, Ausbaustandard, Schallverhältnisse und Besonnung lassen sich aus keiner Datenbank ablesen. Wo eine Zahl Bestand haben muss — bei Verkauf, Erbteilung, güterrechtlicher Auseinandersetzung oder gegenüber der Bank — braucht es die dokumentierte Verkehrswertschätzung mit Besichtigung.
Wer die fachliche Verantwortung trägt
Die Bewertungen und die Marktdatenbasis verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter. Das ist die höchste anerkannte Fachqualifikation im Schweizer Bewertungswesen; sie setzt eine mehrjährige Ausbildung und den Nachweis praktischer Bewertungserfahrung voraus. Wo eine Aussage über eine reine Quellenangabe hinausgeht, steht sein Name dafür — auch bei den Fachbeiträgen auf dieser Website.
— Häufige Fragen