Immobilien­begriffe verständlich.

Verkehrswert

auch: Marktwert

Der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

Der Verkehrswert setzt einen freien Verkauf zwischen unabhängigen Parteien voraus, ohne Zwang und mit angemessener Vermarktungsdauer. Er ist keine Messgrösse, sondern eine begründete Schätzung — Abweichungen von fünf bis zehn Prozent zwischen zwei sorgfältigen Bewertungen sind methodisch normal. Deshalb wird er seriöserweise als Bandbreite ausgewiesen, nicht als Wert auf den Franken genau.

Siehe auch: Hedonische Bewertung, Ertragswert, Amtlicher Wert

Hedonische Bewertung

Ein statistisches Verfahren, das den Wert einer Immobilie aus realen Verkäufen vergleichbarer Objekte ableitet.

Das Verfahren zerlegt den Preis in einzelne Merkmale — Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausbaustandard — und leitet aus einer Vielzahl tatsächlicher Transaktionen ab, welchen Beitrag jedes Merkmal zum Preis leistet. Es ist das Standardverfahren für selbstbewohntes Wohneigentum und die Grundlage der meisten Bankbewertungen. Seine Genauigkeit hängt davon ab, wie viele vergleichbare Verkäufe in der Region vorliegen; in dünn besiedelten Gemeinden stösst es an Grenzen.

Siehe auch: Verkehrswert, Ertragswert, Realwert

Ertragswert

Der Wert einer Liegenschaft, berechnet aus dem nachhaltig erzielbaren Nettoertrag geteilt durch den Kapitalisierungssatz.

Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert das massgebende Verfahren, weil der Kaufentscheid über die Rendite fällt und nicht über den Wohnwert. Gerechnet wird mit nachhaltig erzielbaren Mieten, nicht mit den heute vereinbarten — Letztere können über oder unter dem marktüblichen Niveau liegen. Der Kapitalisierungssatz hat dabei den grössten Hebel: Ein halbes Prozent Unterschied verschiebt den Wert einer Liegenschaft mit 180’000 Franken Nettoertrag um rund eine halbe Million.

Siehe auch: Kapitalisierungssatz, Bruttorendite, Nettorendite

Realwert

auch: Substanzwert, Sachwert

Landwert plus Zeitbauwert des Gebäudes plus Umgebungs- und Nebenkosten.

Der Zeitbauwert ist der Neubauwert abzüglich der Altersentwertung. Der Realwert dient vor allem zur Plausibilisierung anderer Verfahren und wird dort massgebend, wo Vergleichstransaktionen fehlen — bei Spezialobjekten, sehr grossen Liegenschaften oder in Gemeinden mit wenigen Handänderungen. Bei normalen Wohnobjekten liegt er häufig unter dem Marktwert, weil er die Lagequalität nur über den Landwert abbildet.

Siehe auch: Verkehrswert, Hedonische Bewertung

Stichtag

Das Datum, auf das sich eine Bewertung bezieht — ohne Stichtag ist eine Bewertung nicht überprüfbar.

Immobilienwerte verändern sich mit Zinsniveau, Nachfrage und dem Zustand des Objekts. Eine Zahl ohne Datum lässt sich keinem Marktzustand zuordnen und verliert innert Monaten ihre Aussagekraft. Bei Erbteilungen ist der Stichtag zusätzlich rechtlich relevant, weil er festlegt, welcher Zeitpunkt für die Teilung massgebend ist.

Siehe auch: Verkehrswert

Tragbarkeit

Die Regel, dass die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen dürfen.

Gerechnet wird mit drei Positionen: dem kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent auf die gesamte Hypothek, einem Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie der Amortisation der zweiten Hypothek. Entscheidend ist der kalkulatorische Zins — er hat nichts mit dem aktuellen Marktzins zu tun, sondern ist ein Sicherheitspuffer der Banken. An der Tragbarkeit scheitern mehr Finanzierungen als am Eigenkapital.

Siehe auch: Kalkulatorischer Zins, Belehnung, Amortisation

Kalkulatorischer Zins

auch: Stresstest

Ein Sicherheitszins von rund 4.5 bis 5 Prozent, mit dem Banken die Tragbarkeit prüfen — unabhängig vom aktuellen Marktzins.

Der Ansatz stellt sicher, dass eine Finanzierung auch bei deutlich steigenden Zinsen tragbar bleibt. Er ist der Grund, weshalb ein tiefes Zinsumfeld das Wohnen zwar im Alltag verbilligt, die Kreditzusage aber kaum erleichtert. Wer heute Top-Konditionen von rund 1.5 Prozent sieht und daraus auf eine leichtere Finanzierung schliesst, unterliegt dem häufigsten Irrtum beim Immobilienkauf.

Siehe auch: Tragbarkeit, SARON

Belehnung

auch: Belehnungsgrad, Loan-to-Value

Der Anteil der Hypothek am Verkehrswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent.

Bei selbstbewohntem Wohneigentum sind höchstens 80 Prozent zulässig; mindestens 20 Prozent müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Der Teil über zwei Dritteln des Verkehrswerts gilt als zweite Hypothek und muss innert fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Bei Renditeobjekten liegt die übliche Obergrenze tiefer, meist bei 75 Prozent.

Siehe auch: Tragbarkeit, Amortisation, Eigenmittel

Amortisation

Die Rückführung der zweiten Hypothek — also des Teils über zwei Dritteln des Verkehrswerts.

Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend, was Zinsen spart, aber den Schuldzinsabzug schmälert. Bei der indirekten Amortisation über die Säule 3a bleibt die Hypothek konstant, das Guthaben wird verpfändet, und die Einzahlungen sind zusätzlich steuerlich abzugsfähig. Welche Variante netto günstiger ist, hängt vom Grenzsteuersatz, vom Zinsniveau und vom Anlagehorizont ab — pauschal lässt sich das nicht beantworten.

Siehe auch: Belehnung, Tragbarkeit

Eigenmittel

auch: Eigenkapital

Die eigenen Mittel beim Immobilienkauf — mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln.

Als harte Eigenmittel gelten Ersparnisse, Wertschriften und Guthaben der Säule 3a. Pensionskassengelder zählen als weiche Mittel und sind höchstens bis zehn Prozent des Kaufpreises anrechenbar. Wer die harte Quote nicht erreicht, kann das nicht durch mehr Pensionskassengeld ausgleichen — diese Regel wird von keiner Bank umgangen. Nicht zu den Eigenmitteln zählen die Erwerbsnebenkosten von rund drei bis vier Prozent; die kommen zusätzlich.

Siehe auch: Belehnung, Handänderungssteuer, WEF-Vorbezug

WEF-Vorbezug

auch: Wohneigentumsförderung, Pensionskassen-Vorbezug

Der Bezug von Pensionskassenguthaben für den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum.

Der Vorbezug mindert die spätere Altersleistung dauerhaft und löst eine Kapitalauszahlungssteuer zu einem reduzierten Satz aus. Als Alternative bietet sich die Verpfändung an: Das Guthaben bleibt in der Kasse und dient nur als Sicherheit — die Vorsorge bleibt erhalten, dafür ist die Belehnung höher und die Tragbarkeitsrechnung angespannter. Beides ist nur für selbstbewohntes Wohneigentum zulässig, nicht für Renditeobjekte.

Siehe auch: Eigenmittel, Belehnung

SARON

Der Schweizer Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken, der den früheren LIBOR abgelöst hat.

Eine SARON-Hypothek kostet den Referenzsatz plus eine Bankmarge. Weil der Referenzsatz selbst nahe null liegt, ist für den Anbietervergleich allein die Marge massgebend — sie beginnt bei rund 0.9 Prozent. Der Zins wird periodisch neu festgesetzt, meist quartalsweise, was Chancen bei sinkenden und Risiken bei steigenden Zinsen bedeutet.

Siehe auch: Kalkulatorischer Zins, Hypothekarischer Referenzzinssatz

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Entschädigung an die Bank, wenn eine Festhypothek vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst wird.

Sie entspricht dem Zinsausfall der Bank bis zum Laufzeitende und kann bei langen Restlaufzeiten und gesunkenen Zinsen erheblich ausfallen — mehrere zehntausend Franken sind möglich. Vor jedem Verkauf sollte der Betrag bei der Bank eingeholt werden, bevor über den Preis verhandelt wird. Alternativen sind die Übertragung der Hypothek auf die Käuferschaft oder auf ein Ersatzobjekt.

Siehe auch: SARON, Amortisation

Amtlicher Wert

auch: Steuerwert

Der vom Kanton für die Steuerbemessung festgelegte Wert einer Liegenschaft — er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.

Der amtliche Wert dient der Vermögens- und Eigenmietwertbesteuerung und wird periodisch neu festgelegt. Er ist bewusst konservativ angesetzt und taugt weder als Verhandlungsgrundlage noch für eine Erbteilung. Wer ihn mit dem Verkehrswert verwechselt, unterschätzt sein Vermögen regelmässig um einen erheblichen Betrag.

Kanton BernIm Kanton Bern wurde die letzte allgemeine Neubewertung 1999 wirksam; die amtlichen Werte liegen deshalb bei vielen Objekten weit unter dem heutigen Marktniveau.

Siehe auch: Verkehrswert, Eigenmietwert

Grundstückgewinnsteuer

auch: GGSt

Eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft, getragen von der Verkäuferschaft.

Bemessungsgrundlage ist der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten — also Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten. Wertvermehrende Investitionen mindern die Steuer nur, wenn Rechnungen und Zahlungsbelege vorliegen, und zwar über die gesamte Besitzdauer. Wer diese Ablage von Anfang an führt, spart beim Verkauf regelmässig einen fünfstelligen Betrag.

Kanton BernDer Kanton Bern kennt die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: Ab dem fünften Besitzjahr sinkt die Steuer um 2 Prozent pro Jahr, bis maximal 70 Prozent nach 35 Jahren. Bei kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge.

Siehe auch: Handänderungssteuer, Wertvermehrende Investition, Ersatzbeschaffung

Handänderungssteuer

Eine Steuer auf den Eigentumsübergang einer Liegenschaft, üblicherweise von der Käuferschaft getragen.

Sie fällt unabhängig davon an, ob ein Gewinn erzielt wurde, und bemisst sich am Kaufpreis. Gesetzlich ist die Kostenträgerschaft nicht immer zwingend geregelt — eine hälftige Teilung ist verhandelbar und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag. Die Steuer läuft nicht über die Hypothek und muss aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Kanton BernIm Kanton Bern beträgt sie 1.8 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt zu einer Million sind das 18’000 Franken.

Siehe auch: Grundstückgewinnsteuer, Eigenmittel

Wertvermehrende Investition

Eine Investition, die den Standard einer Liegenschaft erhöht — sie mindert später die Grundstückgewinnsteuer, ist aber laufend nicht abzugsfähig.

Die Abgrenzung zum werterhaltenden Unterhalt entscheidet über die steuerliche Behandlung: Werterhaltende Massnahmen wie der Ersatz einer defekten Heizung sind im Jahr der Ausgabe abzugsfähig, wertvermehrende wie ein Ausbau des Dachgeschosses nicht. Dafür erhöhen Letztere die Anlagekosten und senken die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf. Bei umfassenden Sanierungen werden häufig beide Anteile ausgeschieden.

Siehe auch: Grundstückgewinnsteuer, Liegenschaftsunterhalt

Liegenschaftsunterhalt

Werterhaltende Aufwendungen an einer Liegenschaft, die im Jahr der Zahlung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Wahlweise lässt sich der Pauschalabzug geltend machen oder die effektiven Kosten belegen; die Wahl kann jährlich neu getroffen werden. In Jahren mit grösseren Reparaturen lohnt sich der effektive Abzug, in ruhigen Jahren die Pauschale. Energetische Sanierungen sind auch dann abzugsfähig, wenn sie wertvermehrend wirken — eine bewusste Ausnahme des Gesetzgebers.

Siehe auch: Wertvermehrende Investition, Eigenmietwert

Eigenmietwert

Der fiktive Mietertrag, den Eigentümer für selbstbewohntes Wohneigentum als Einkommen versteuern.

Er entspricht dem Betrag, den die Liegenschaft bei Vermietung einbringen würde, wird aber reduziert angesetzt. Im Gegenzug sind Schuldzinsen und Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig. Wer die Hypothek stark amortisiert, verliert den Schuldzinsabzug und versteuert den Eigenmietwert weitgehend unkompensiert — ein Grund, weshalb vollständige Amortisation steuerlich selten optimal ist.

Siehe auch: Amtlicher Wert, Liegenschaftsunterhalt

Ersatzbeschaffung

Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, wenn der Verkaufserlös in eine neue selbstbewohnte Liegenschaft investiert wird.

Die Steuer entfällt nicht, sie wird aufgeschoben — bis zum Verkauf des Ersatzobjekts ohne erneute Ersatzbeschaffung. Voraussetzung ist, dass beide Objekte dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt werden und der Erwerb innert angemessener Frist erfolgt. Wird nur ein Teil reinvestiert, wird auch nur dieser Teil aufgeschoben.

Siehe auch: Grundstückgewinnsteuer

Hypothekarischer Referenzzinssatz

Der vom Bund publizierte Durchschnittszinssatz, an den Mietzinsanpassungen gekoppelt sind.

Sinkt der Referenzzinssatz, können Mietende eine Senkung verlangen; steigt er, dürfen Vermietende erhöhen. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert und liegt seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1.25 Prozent. Für Renditeobjekte ist er doppelt relevant: Er bestimmt die zulässige Nettorendite und damit die Grenze, bis zu der Mieten mietrechtlich haltbar sind.

Siehe auch: Nettorendite, SARON

Öffentliche Beurkundung

Die notarielle Beurkundung, ohne die ein Grundstückkauf in der Schweiz rechtlich nicht zustande kommt.

Eine mündliche Einigung über eine Immobilie bindet niemanden, auch nicht eine schriftliche Absichtserklärung ohne Beurkundung. Verbindlich wird der Kauf erst mit der Unterzeichnung vor der Urkundsperson. Bis dahin können beide Seiten zurücktreten — was Reservationsvereinbarungen mit Anzahlung erklärt, die diesen Zeitraum überbrücken.

Siehe auch: Grundbuch, Antrittstermin

Grundbuch

Das amtliche Register, in dem Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte an Grundstücken eingetragen sind.

Der Eintrag begründet das Eigentum — bis dahin bleibt die Verkäuferschaft trotz Beurkundung im Grundbuch eingetragen. Der Grundbuchauszug zeigt neben dem Eigentum auch Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Näherbaurechte oder Leitungsrechte, die die Nutzung dauerhaft einschränken können. Vor jedem Kauf gehört der Auszug geprüft, nicht nur überflogen.

Siehe auch: Dienstbarkeit, E-GRID, Öffentliche Beurkundung

Dienstbarkeit

auch: Servitut

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das die Nutzung eines Grundstücks zugunsten einer anderen Person oder eines anderen Grundstücks einschränkt.

Häufige Formen sind Wegrechte, Leitungsrechte, Näherbaurechte und Bauverbote. Sie gelten unabhängig vom Eigentümerwechsel weiter und können den Wert erheblich beeinflussen — ein Näherbaurecht kann die Bebaubarkeit einschränken, ein Wegrecht die Privatsphäre. Wer nur den Kaufvertrag prüft und nicht den Grundbuchauszug, übersieht sie regelmässig.

Siehe auch: Grundbuch, Baurecht

Stockwerkeigentum

auch: StWE

Miteigentum an einer Liegenschaft mit dem ausschliesslichen Recht, bestimmte Räume allein zu nutzen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zugleich einen Anteil an einer Gemeinschaft mit gemeinsamen Rechten und Pflichten. Vor dem Kauf gehören Reglement, Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen, Jahresrechnung und der Stand des Erneuerungsfonds geprüft — daraus lässt sich ablesen, welche Sanierungen anstehen und ob Sonderumlagen drohen. Ein leerer Fonds bei anstehender Fassadensanierung bedeutet Kosten, die auf die Käuferschaft zukommen.

Siehe auch: Wertquote, Erneuerungsfonds

Wertquote

Der in Tausendsteln ausgedrückte Anteil einer Stockwerkeinheit am Gesamtgebäude.

Sie bestimmt das Stimmgewicht in der Gemeinschaft und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten. Ob sie zur tatsächlichen Fläche und Lage der Einheit passt, ist eine Prüffrage: Eine im Verhältnis zu hohe Quote bedeutet dauerhaft höhere Beiträge, ohne dass die Wohnung mehr wert wäre. Eine nachträgliche Änderung verlangt die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer.

Siehe auch: Stockwerkeigentum, Erneuerungsfonds

Erneuerungsfonds

Die gemeinsame Rücklage einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Sanierungen.

Als Faustregel sollte er jährlich mit mindestens 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts geäufnet werden. Ein unterdotierter Fonds bei anstehender Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung bedeutet Sonderumlagen — und ist beim Kauf ein belastbares Preisargument. Der Stand ist aus der Jahresrechnung ersichtlich und gehört zu den Unterlagen, die vor jedem Kauf einer Eigentumswohnung vorliegen sollten.

Siehe auch: Stockwerkeigentum, Wertquote

Antrittstermin

auch: Nutzen- und Gefahrenübergang

Der im Kaufvertrag vereinbarte Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Gefahr der Liegenschaft auf die Käuferschaft übergehen.

Ab diesem Datum trägt die Käuferschaft das Risiko für Schäden und erhält allfällige Mieterträge — unabhängig davon, ob der Grundbucheintrag bereits erfolgt ist. Versicherungen und Versorgerverträge sollten auf dieses Datum abgestimmt werden. Bei der Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll mit Zählerständen und Schlüsselverzeichnis.

Siehe auch: Öffentliche Beurkundung, Grundbuch

Gewährleistungsausschluss

Eine Vertragsklausel, mit der die Verkäuferschaft die Haftung für Mängel wegbedingt — sie gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel.

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien ist der Ausschluss üblich und rechtlich zulässig. Seine Grenze liegt dort, wo ein Mangel bekannt war und bewusst verschwiegen wurde; dann greift er nicht. Für die Verkäuferschaft ist eine ehrliche Offenlegung bekannter Mängel deshalb auch verhandlungstaktisch die bessere Wahl — sie schützt vor späteren Ansprüchen.

Siehe auch: Öffentliche Beurkundung

Ausnützungsziffer

auch: AZ

Das Verhältnis der zulässigen Bruttogeschossfläche zur Grundstücksfläche — sie bestimmt, wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf.

Bei einer Ausnützungsziffer von 0.5 dürfen auf 800 Quadratmetern Land 400 Quadratmeter Bruttogeschossfläche erstellt werden. Ist die zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft, kann das Grundstück mehr wert sein als das darauf stehende Gebäude — ein kleines Haus auf grosser Parzelle in einer Zone mit hoher Ausnützung hat Entwicklungspotenzial. Das treibt den Preis, weil auch Bauträger mitbieten.

Siehe auch: Bauzone, Baulandpreis

Bauzone

auch: Nutzungszone

Die in der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgelegte Nutzung eines Grundstücks — Wohnzone, Mischzone, Gewerbezone oder Landwirtschaftszone.

Die Zone bestimmt, was gebaut werden darf, in welcher Dichte und mit welcher Nutzung. Landwirtschaftsland ist um ein Vielfaches günstiger als Bauland, weil darauf grundsätzlich nicht gewohnt werden darf. Eine Einzonung liegt im Ermessen der Gemeinde und des Kantons; darauf zu spekulieren ist riskant, seit das revidierte Raumplanungsgesetz Neueinzonungen stark einschränkt.

Siehe auch: Ausnützungsziffer, Erschliessung

Erschliessung

Die Anbindung eines Grundstücks an Strasse, Wasser, Abwasser, Strom und Kommunikation — Voraussetzung für die Baubewilligung.

Unterschieden wird zwischen Grob-, Fein- und Hauserschliessung. Die Kosten trägt in der Regel die Grundeigentümerschaft und sie können erheblich sein — bei abgelegenen Parzellen mehrere zehntausend Franken. Ein als Bauland bezeichnetes, aber nicht erschlossenes Grundstück ist deutlich weniger wert, als der Zonenplan vermuten lässt.

Siehe auch: Bauzone, Baulandpreis

Baurecht

auch: Baurechtsdienstbarkeit

Das Recht, auf fremdem Grund zu bauen und Eigentümer des Gebäudes zu sein — gegen einen wiederkehrenden Baurechtszins.

Baurechte werden meist auf 50 bis 100 Jahre eingeräumt. Für die Grundeigentümerschaft bedeutet das laufende Erträge statt eines einmaligen Verkaufserlöses; für die Bauberechtigten tiefere Anfangsinvestitionen, aber kein Landeigentum. Bei Ablauf fällt das Gebäude gegen Entschädigung an die Grundeigentümerschaft zurück — die Heimfallregelung gehört zu den zentralen Verhandlungspunkten.

Siehe auch: Dienstbarkeit, Baulandpreis

E-GRID

Die eidgenössische Grundstücksidentifikation — eine schweizweit eindeutige Kennung für jedes Grundstück.

Anders als die kantonale Parzellennummer, die sich zwischen Gemeinden wiederholen kann, ist der E-GRID landesweit eindeutig. Er beginnt mit CH und umfasst zwölf Ziffern. Für die Identifikation eines Grundstücks in Registern, Verträgen und Datenabfragen ist er die zuverlässigste Angabe.

Siehe auch: Grundbuch, Amtliche Vermessung

Amtliche Vermessung

auch: Kataster

Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücksgrenzen und Gebäude der Schweiz — die geometrische Grundlage des Grundbuchs.

Sie liefert Parzellengrenzen, Flächen, Gebäudegrundrisse und den E-GRID. Die Daten sind über die Geodienste des Bundes öffentlich abrufbar und bilden die Grundlage jeder Standortanalyse. Wichtig zu wissen: Die Vermessung zeigt die rechtlichen Grenzen, nicht die tatsächliche Nutzung — Abweichungen zwischen Zaun und Grenze kommen vor.

Siehe auch: E-GRID, Grundbuch

Bruttorendite

Der jährliche Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Abzug von Kosten.

Sie ist einfach zu rechnen und deshalb weit verbreitet — sagt aber nichts über Leerstand, Unterhaltszustand oder Rückstellungsbedarf. Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können sich in der tatsächlichen Ausschüttung um Faktoren unterscheiden. Eine auffällig hohe Bruttorendite ist ein Prüfauftrag, kein Kaufargument.

Kanton BernIn Bern-Mittelland liegen marktübliche Bruttorenditen bei rund 5 bis 6 Prozent für reine Anlageobjekte und 4 bis 5 Prozent für Wohn- und Geschäftshäuser.

Siehe auch: Nettorendite, Ertragswert, Kapitalisierungssatz

Nettorendite

Der Mietertrag nach Abzug aller nicht überwälzbaren Kosten, im Verhältnis zum investierten Kapital.

Abgezogen werden Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, Rückstellungen und ein Leerstandsansatz. Die Nettorendite ist die aussagekräftige Grösse für einen Anlageentscheid — und zugleich mietrechtlich begrenzt: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 Prozent nach Artikel 269a OR.

Siehe auch: Bruttorendite, Hypothekarischer Referenzzinssatz, Ertragswert

Kapitalisierungssatz

Der Zinssatz, mit dem der nachhaltige Nettoertrag einer Liegenschaft in einen Ertragswert umgerechnet wird.

Er bildet die Renditeerwartung des Marktes für vergleichbare Objekte ab und berücksichtigt Lage, Zustand, Mieterstruktur und Restnutzungsdauer. Sein Hebel ist enorm: Bei einem Nettoertrag von 180’000 Franken ergibt ein Satz von 4.0 Prozent einen Ertragswert von 4.5 Millionen, ein Satz von 4.5 Prozent nur noch 4.0 Millionen. Seriös hergeleitet wird er aus realen Transaktionen, nicht aus einer Tabelle.

Siehe auch: Ertragswert, Nettorendite

Baulandpreis

Der Preis pro Quadratmeter erschlossenen Baulands — massgeblich bestimmt durch Zone, Ausnützung und Erschliessungsstand.

Bauland wird häufig über die Rückwärtsrechnung bewertet: Vom erzielbaren Verkaufserlös der geplanten Überbauung werden Baukosten, Honorare, Finanzierung und Gewinnmarge abgezogen; was bleibt, ist der tragbare Landpreis. Diese Methode erklärt, warum die Ausnützungsziffer den Preis so stark beeinflusst — sie bestimmt, wie viel verkaufbare Fläche auf dem Land entsteht.

Siehe auch: Ausnützungsziffer, Erschliessung, Bauzone

Off-Market-Vermittlung

Der Verkauf einer Liegenschaft ohne öffentliches Inserat, direkt an einen vorqualifizierten Käuferkreis.

Sinnvoll ist das bei Trennungen, Erbfällen, Renditeobjekten mit Mieterschaft und im gehobenen Segment — überall dort, wo ein öffentliches Inserat Unruhe erzeugt oder Verkaufsdruck signalisiert. Der Preis leidet nicht zwingend darunter, sofern der Käuferkreis gross genug ist. Bei breit gefragten Standardobjekten ist die offene Vermarktung dagegen meist die bessere Wahl, weil Reichweite den Preis treibt.

Siehe auch: Ansatzpreis

Ansatzpreis

Der Preis, mit dem eine Liegenschaft in die Vermarktung geht — er beeinflusst den Verkaufserfolg stärker als jeder andere Faktor.

Zu hoch angesetzt bleibt ein Objekt liegen, gilt nach wenigen Wochen als Ladenhüter, und Interessenten fragen nach dem Grund statt nach dem Objekt. Wer nachträglich reduziert, erzielt am Ende meist weniger als jemand, der von Anfang an realistisch angesetzt hat. Ein zu tiefer Preis verschenkt dagegen sofort Substanz.

Siehe auch: Verkehrswert, Off-Market-Vermittlung

Maklerprovision

auch: Maklerhonorar

Das erfolgsabhängige Honorar für die Vermittlung einer Liegenschaft, üblicherweise ein Prozentsatz des Verkaufspreises.

Der Anspruch entsteht in der Regel erst mit dem erfolgreichen Abschluss. Die Höhe ist frei vereinbar und bewegt sich in der Schweiz meist zwischen zwei und drei Prozent, bei hochpreisigen Objekten tiefer. Sie unterliegt der Mehrwertsteuer und zählt zu den Anlagekosten, mindert also die Grundstückgewinnsteuer.

Siehe auch: Grundstückgewinnsteuer, Ansatzpreis