— Tragbarkeitsrechner
Reicht mein Einkommen?
Prüfen Sie in Echtzeit, ob Ihr Einkommen ein bestimmtes Eigenheim trägt — nach den kalkulatorischen Vorgaben der Banken. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Hypothek
78 % Belehnung
CHF 700'000
Kalk. Zins (5 %)
CHF 35'000
Unterhalt (1 %)
CHF 9'000
Amortisation
2. Hypothek in 15 Jahren
CHF 6'647
Kalkulatorische Wohnkosten / Jahr
CHF 50'647
— Tragbarkeit
33.8 %
Über 33 % — die Wohnkosten übersteigen die Tragbarkeitsgrenze.
Banken rechnen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 % (Stresstest), unabhängig vom aktuellen Marktzins, plus 1 % Unterhalt und Amortisation. Die kalkulatorischen Wohnkosten sollten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Indikative Berechnung, keine Finanzierungszusage.
Warum mehr Eigenkapital doppelt wirkt
Zusätzliche Eigenmittel senken die Hypothek und damit gleich zwei Positionen: den kalkulatorischen Zins und die Amortisation der zweiten Hypothek. Die Unterhaltskosten bleiben dagegen unverändert, weil sie am Liegenschaftswert hängen und nicht an der Schuld. Wer die Tragbarkeitsgrenze knapp verfehlt, kommt deshalb mit etwas mehr Eigenkapital oft schneller in den zulässigen Bereich als mit einem günstigeren Objekt — dieses senkt die Unterhaltsposition nämlich kaum.
Was beim Einkommen tatsächlich zählt
Angerechnet wird nachhaltiges Einkommen. Ein Festgehalt in ungekündigter Stellung zählt vollständig; Boni, Provisionen und Nebenerwerb werden je nach Bank nur teilweise oder erst nach mehrjährigem Nachweis berücksichtigt. Bei Selbstständigen wird meist ein Durchschnitt der letzten drei Geschäftsjahre herangezogen. Bei Paaren zählen beide Einkommen, sofern beide solidarisch haften — bei unverheirateten Paaren prüfen Banken die Konstellation genauer.
Die 33-Prozent-Regel
Ihre gesamten kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Diese Kosten umfassen den kalkulatorischen Zins von rund 5 %, die Amortisation der zweiten Hypothek sowie 1 % des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten. Wird die Grenze überschritten, gilt die Finanzierung als nicht tragbar — unabhängig davon, ob Sie die realen Kosten heute problemlos zahlen könnten.
Warum mit dem Stresstest gerechnet wird
Obwohl der SNB-Leitzins aktuell bei 0.0 % liegt und Festhypotheken bei Top-Konditionen ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %), kalkulieren Banken mit einem Zins von rund 4.5 bis 5 %. Diese Reserve stellt sicher, dass die Finanzierung auch bei einem deutlichen Zinsanstieg tragbar bleibt. Der kalkulatorische Zins ist damit der wichtigste Grund, warum manche Käufer trotz gutem Einkommen an der Tragbarkeit scheitern.
Was tun, wenn es knapp wird
Mehr Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten. Auch ein zweites, nachhaltiges Einkommen kann angerechnet werden. Manchmal hilft ein etwas günstigeres Objekt oder eine andere Gemeinde. Wir prüfen Ihre Situation neutral und zeigen realistische Wege auf — statt eine Finanzierung schönzurechnen, die später zur Last wird.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zur Tragbarkeit.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
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