Warum der Referenzzinssatz zählt
Bei Wohnungsmieten in der Schweiz gilt das Prinzip der Kostenmiete: Der Mietzins soll die Kosten der Vermieterschaft decken und einen angemessenen Ertrag ermöglichen. Ein wesentlicher Kostenfaktor sind die Hypothekarzinsen. Damit nicht jeder Vermieter seine eigenen Finanzierungskosten nachweisen muss, gilt ein einheitlicher hypothekarischer Referenzzinssatz. Das Bundesamt für Wohnungswesen berechnet ihn vierteljährlich aus dem Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen und rundet auf Viertelprozente. Seit dem 2. September 2025 liegt er bei 1.25 Prozent.
Die Formel für Erhöhungen und Senkungen
Nach Art. 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen berechtigt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens 3 Prozent, solange der Satz unter 5 Prozent liegt. Bei höheren Sätzen sind es weniger. Umgekehrt führt eine Senkung um einen Viertelprozentpunkt rechnerisch zu einem Herabsetzungsanspruch von rund 2.9 Prozent. Massgebend ist immer der Referenzzinssatz, auf dem die letzte Mietzinsfestsetzung beruhte — er steht im Mietvertrag oder in der letzten Anpassung.
Teuerung und Kostensteigerungen
Neben dem Referenzzinssatz dürfen zwei weitere Faktoren berücksichtigt werden. Erstens die Teuerung: 40 Prozent der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Anpassung können überwälzt werden, als Ausgleich für die Kaufkraft des risikotragenden Kapitals. Zweitens allgemeine Kostensteigerungen bei Unterhalt, Versicherungen und Gebühren; sie werden entweder belegt oder mit einer in der Praxis anerkannten Pauschale geltend gemacht. Alle drei Faktoren werden zusammen berechnet und können sich gegenseitig ausgleichen.
Ein Rechenbeispiel
Ein Mietzins von 2’000 Franken beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent und einem Landesindex vom Herbst 2025. Angenommen, der Referenzzinssatz stiege später auf 1.50 Prozent und die Teuerung seit der letzten Anpassung betrage 1.0 Prozent. Dann wären 3 Prozent für den Referenzzins zulässig, 0.4 Prozent für die Teuerung und eine Pauschale für Kostensteigerungen, zusammen beispielsweise rund 4 Prozent oder 80 Franken. Solange der Referenzzinssatz bei 1.25 Prozent bleibt, beschränkt sich eine Erhöhung auf Teuerung und Kostensteigerungen.
Formvorschriften, die oft verletzt werden
Eine Mietzinserhöhung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Sie muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen und kann frühestens auf den nächsten Kündigungstermin wirksam werden. Fehlt das Formular, die Begründung oder wird gleichzeitig mit einer Kündigung gedroht, ist die Erhöhung nichtig. Die Mieterschaft kann eine formgültige Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Diese Formalien sind keine Nebensache: Sie entscheiden über Gültigkeit oder Nichtigkeit.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Prüfen Sie für jedes Mietverhältnis, auf welchem Referenzzinssatz und Indexstand der aktuelle Mietzins beruht. Führen Sie diese Angaben in einer Übersicht, idealerweise im Mieterspiegel. Bei einem stabilen Referenzzinssatz ist eine Erhöhung nur über Teuerung und Kosten möglich, eine Senkung kann von Mietern verlangt werden, deren Mietzins noch auf 1.50 Prozent oder höher beruht. Wer verkauft, sollte diese Situation offenlegen: Käufer rechnen sonst mit Senkungsrisiken, die den Preis drücken.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: Hypothekarischer Referenzzinssatz
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), Art. 13 und 16
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Mietzinsanpassung nach Referenzzinssatz berechnen: Formel und Beispiel. https://www.immero.ch/ratgeber/mietzinserhoehung-referenzzinssatz-berechnen