— Verkaufserlös-Rechner
Was bleibt Ihnen wirklich?
Vom Verkaufspreis zum Netto-Erlös: Grundstückgewinnsteuer, Maklerhonorar, Hypothekenablösung und Vorfälligkeitsentschädigung in einer Rechnung. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Verkaufspreis
CHF 1'050'000
Ablösung Hypothek
− CHF 400'000
Maklerhonorar 2.5 %
− CHF 26'250
Notariat und Grundbuch
− CHF 3'150
Grundstückgewinnsteuer
Besitzdauer-Reduktion 36 % bei 22 Jahren
− CHF 66'317
— Netto-Erlös
CHF 554'283
53 % des Verkaufspreises. Jedes weitere Besitzjahr senkt die Steuer um 2 %.
Vereinfachte Indikation. Der kantonale Tarif der Grundstückgewinnsteuer ist progressiv und wird hier gestuft angenähert; verbindlich ist allein die Veranlagung der Steuerverwaltung. Die Vorfälligkeitsentschädigung beziffert Ihre Bank, wertvermehrende Investitionen müssen belegt sein.
Warum die Nettorechnung vor die Preisverhandlung gehört
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer legen einen Angebotspreis fest, bevor sie wissen, was davon übrig bleibt. Das führt zu Enttäuschungen und manchmal zu Entscheidungen, die sich nicht mehr korrigieren lassen. Die richtige Reihenfolge lautet: Verkehrswert ermitteln, Ablösesumme und allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank einholen, Grundstückgewinnsteuer überschlagen — und erst dann über den Preis sprechen.
Die Grundstückgewinnsteuer ist meist die grösste Position
Sie bemisst sich am Gewinn, also am Verkaufspreis abzüglich der Anlagekosten. Im Kanton Bern gilt die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Wer lange gehalten hat, zahlt spürbar weniger. Wer innert weniger Jahre wieder verkauft, zahlt Zuschläge von bis zu 70 %.
Was viele Verkäufer übersehen
Erstens: Das Maklerhonorar mindert die Steuer, weil es zu den Anlagekosten zählt — ein Teil der Kosten kommt so zurück. Zweitens: Die Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Festhypothek wird regelmässig zu spät geprüft. Drittens: Belege für wertvermehrende Investitionen über die gesamte Besitzdauer entscheiden über die Steuerhöhe. Wer sie nicht hat, zahlt auf Wertsteigerungen, die er selbst bezahlt hat.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zum Verkaufserlös.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
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