Der Grundsatz: Miete ist ausgenommen
Nach dem Mehrwertsteuergesetz ist die Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung von der Steuer ausgenommen. Das bedeutet: Vermieter stellen keine Mehrwertsteuer in Rechnung, können aber auch keine Vorsteuer auf ihren Kosten abziehen. Für Wohnungsvermieter ist das der Normalfall und unproblematisch. Bei Geschäftsliegenschaften kann die Ausnahme dagegen nachteilig sein, weil die Mehrwertsteuer auf Bau- und Unterhaltskosten zu einem echten Kostenfaktor wird, der über die Miete weitergegeben werden muss.
Was dennoch steuerbar ist
Einige Leistungen rund um Liegenschaften sind trotz der Ausnahme steuerbar. Dazu gehören die Vermietung von Parkplätzen, sofern sie nicht als Nebenleistung zu einer ausgenommenen Miete erbracht wird, die Vermietung von Hotel- und Gastgewerbezimmern zu einem reduzierten Satz, fest eingebaute Betriebseinrichtungen und die Vermietung von Messestandflächen. Ein Parkplatz, der zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermietet wird, bleibt ausgenommen; ein separat an Dritte vermieteter Parkplatz ist steuerbar.
Die Option bei Geschäftsräumen
Das Gesetz erlaubt Vermietern, ausgenommene Leistungen freiwillig zu versteuern. Bei Liegenschaften ist die Option ausgeschlossen, wenn der Mieter die Räume ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt. Bei Büros, Läden, Praxen oder Gewerbeflächen ist sie möglich. Der Vermieter belastet dann die Miete mit 8.1 Prozent Mehrwertsteuer und kann im Gegenzug die Vorsteuer auf Investitionen und Unterhalt zurückfordern. Für Mieter, die selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind, ist das kostenneutral, weil sie die Steuer ihrerseits zurückerhalten.
Wann sich die Option lohnt
Die Option lohnt sich vor allem bei Neubauten und grösseren Umbauten mit hohen Investitionen, bei vorsteuerabzugsberechtigten Mietern und bei langfristigen Mietverhältnissen. Nicht lohnend ist sie, wenn Mieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind — etwa Ärzte, Banken oder Versicherungen —, weil die Miete für sie dann effektiv um 8.1 Prozent teurer wird. In gemischt genutzten Liegenschaften ist sauber zwischen optierten und ausgenommenen Flächen zu trennen, sonst wird die Vorsteuer anteilig gekürzt.
Nutzungsänderung und Verkauf
Wird eine optierte Fläche später ausgenommen genutzt — etwa als Wohnung oder an einen nicht steuerpflichtigen Mieter ohne Option —, muss ein Teil der früher abgezogenen Vorsteuer zurückbezahlt werden. Diese Korrektur nimmt mit jedem Jahr seit der Investition ab. Auch beim Verkauf einer Liegenschaft kann optiert werden, ausgenommen für Wohnnutzung. Wird ohne Option verkauft, können Vorsteuern aus den letzten Jahren betroffen sein. Wer eine Geschäftsliegenschaft kauft oder verkauft, sollte die MWST-Situation in der Due Diligence prüfen.
MWST beim Makler und bei Dienstleistungen
Unabhängig von der Miete sind viele Dienstleistungen rund um Immobilien steuerbar: Maklerprovision, Verwaltungshonorare, Bewertungen, Architektur- und Handwerkerleistungen. Sind die Dienstleister mehrwertsteuerpflichtig, wird die Leistung mit 8.1 Prozent belastet. Für private Verkäufer ist diese Mehrwertsteuer nicht rückforderbar; bei einer Provision von 2.5 Prozent auf 1 Million Franken macht sie rund 2’000 Franken aus. Beim Vergleich von Maklerofferten sollte deshalb immer geklärt sein, ob die genannte Provision inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer gemeint ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab fünf vollen Besitzjahren 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb (nach fünf Jahren also 10 %), bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG), Art. 21 und 22
- Eidgenössische Steuerverwaltung: MWST-Branchen-Info Liegenschaftsverwaltung/Vermietung
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Miete und Mehrwertsteuer: Wann Vermieter MWST abrechnen. https://www.immero.ch/ratgeber/miete-mehrwertsteuer-option