Die Grundregel
Nach Art. 257a OR sind Nebenkosten das Entgelt für Leistungen der Vermieterschaft oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Die Mieterschaft muss sie nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind. Ein allgemeiner Hinweis auf «Nebenkosten» genügt nicht; jede Position muss im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein. Was nicht ausdrücklich vereinbart ist, gilt als im Nettomietzins enthalten. Diese Regel ist streng und wird von den Schlichtungsbehörden konsequent angewendet.
Was zulässig ist
Typische zulässige Nebenkosten sind Heizung und Warmwasser einschliesslich Brennstoff, Wartung und Abrechnung, Allgemeinstrom für Treppenhaus und Lift, Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht, Hauswartung, Reinigung der allgemeinen Räume, Gartenpflege, Liftwartung und Kabelanschluss. Die Verordnung zum Mietrecht konkretisiert vor allem die Heizungs- und Warmwasserkosten. Zulässig sind nur tatsächliche Aufwendungen. Ein Gewinn darf mit Nebenkosten nicht erzielt werden.
Was keine Nebenkosten sind
Nicht als Nebenkosten verrechnet werden dürfen Kosten, die mit dem Eigentum und nicht mit dem Gebrauch zusammenhängen: Reparaturen und Unterhalt der Liegenschaft, Ersatz von Geräten, Hypothekarzinsen, Liegenschaftssteuern, Gebäudeversicherung — sofern nicht ausnahmsweise anders zulässig vereinbart — und die allgemeine Verwaltung. Diese Kosten sind über den Nettomietzins abgedeckt. Auch Kosten für Leerstände dürfen nicht auf die übrigen Mieter abgewälzt werden. Eine saubere Trennung ist Voraussetzung für eine korrekte Abrechnung.
Akonto oder Pauschale
Nebenkosten können als Akontozahlung mit jährlicher Abrechnung oder als Pauschale vereinbart werden. Bei einer Pauschale wird nicht abgerechnet; sie muss sich aber an den Durchschnittswerten dreier Jahre orientieren. Bei Akontozahlungen erhält die Mieterschaft eine Abrechnung mit Nachzahlung oder Rückerstattung und hat das Recht, die Belege einzusehen. Akontobeträge sollten realistisch sein. Sind sie deutlich zu tief angesetzt, etwa um eine Wohnung günstiger erscheinen zu lassen, drohen hohe Nachzahlungen und Streit über die Haftung.
Die Abrechnung
Die Nebenkostenabrechnung sollte die Abrechnungsperiode, die Gesamtkosten je Position, den Verteilschlüssel und den Anteil der Mietpartei sowie die geleisteten Akontozahlungen enthalten. Heizkosten werden je nach Gebäude nach Fläche, Volumen oder verbrauchsabhängig verteilt. Fristen zur Abrechnung sind gesetzlich nicht fix, sie sollte aber innert angemessener Zeit nach Abschluss der Periode vorliegen. Eine verständliche, belegte Abrechnung reduziert Rückfragen und Anfechtungen erheblich.
Nebenkosten beim Verkauf
Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft gehen die Mietverträge mit ihren Nebenkostenregelungen auf die Käuferschaft über. Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer die laufende Abrechnungsperiode abrechnet und wie Akontozahlungen und Brennstoffvorräte abgegrenzt werden. Käufer prüfen die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, um Kostenrisiken zu erkennen. Unklare oder unvollständig vereinbarte Nebenkosten mindern den Ertrag und damit den Wert der Liegenschaft — ein Grund, Verträge vor dem Verkauf zu bereinigen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Renditeobjekte in der Region
Marktüblich sind in Bern-Mittelland Bruttorenditen von rund 5 bis 6 % bei reinen Anlageobjekten, 4 bis 5 % bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 % in Premiumlagen. Entscheidend ist die mietrechtliche Leitplanke: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Renditeangaben, die auf überhöhten Sollmieten beruhen, halten einer Prüfung nicht stand — und werden auch von finanzierenden Banken nicht mitgetragen. Das Worblental gehört zu den Regionen mit dem höchsten Bestand an Renditeobjekten rund um Bern.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Zulässige Nebenkosten: Was Vermieter abrechnen dürfen. https://www.immero.ch/ratgeber/nebenkosten-vermieter-zulaessig