Kauf bricht Miete nicht
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, geht der Mietvertrag automatisch auf die Käuferschaft über (Art. 261 Abs. 1 OR). Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist das eine zentrale Hürde. Das Gesetz sieht eine Ausnahme vor: Bei dringendem Eigenbedarf darf der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn der Vertrag eine längere Dauer vorsieht. Wer eine vermietete Wohnung zur Selbstnutzung kauft, muss die Voraussetzungen und den Zeitbedarf kennen.
Was dringender Eigenbedarf bedeutet
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst, nahe Verwandte oder Verschwägerte benötigt. Dringend ist er, wenn es ihm aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Nutzung zu verzichten. Die Gerichte prüfen die Umstände: Wohnt der Käufer heute in einer gekündigten oder ungeeigneten Wohnung, ist der Bedarf eher dringend als bei jemandem, der komfortabel wohnt und sich verbessern will. Der Bedarf muss ernsthaft, konkret und aktuell sein; ein vorgeschobener Eigenbedarf macht die Kündigung missbräuchlich.
Die Abstimmung von 2024
Das Parlament hatte beschlossen, die Voraussetzungen zu lockern: Statt eines dringenden sollte ein bedeutender und aktueller Eigenbedarf genügen. Gegen diese Änderung wurde das Referendum ergriffen, und Volk und Stände lehnten sie am 24. November 2024 ab. Damit gilt weiterhin das bisherige Recht mit dem Erfordernis der Dringlichkeit. Für Käufer bedeutet das: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf bleibt möglich, aber nicht ohne Weiteres durchsetzbar, und mit Anfechtung und Erstreckung ist zu rechnen.
Anfechtung und Erstreckung
Die Mieterschaft kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Bei der Erstreckung wägt die Behörde die Härte für die Mieter — Wohndauer, Familie, Alter, Situation auf dem Wohnungsmarkt — gegen den Eigenbedarf ab. Bei Wohnräumen ist eine Erstreckung um höchstens vier Jahre möglich; bei dringendem Eigenbedarf fallen Erstreckungen meist kürzer aus. In der Praxis sollten Käufer mit einem Zeitraum von mehreren Monaten bis zu einem Jahr oder mehr rechnen, bis sie einziehen können.
Die praktische Lösung: Einigung
Am schnellsten und sichersten ist eine einvernehmliche Lösung. Viele Mieter sind bereit, gegen eine Entschädigung, Hilfe bei der Wohnungssuche oder Übernahme der Umzugskosten vorzeitig auszuziehen. Eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung mit klarem Auszugstermin ist rechtlich sicherer als eine Kündigung mit ungewissem Ausgang. Manchmal lässt sich die Einigung schon vor dem Kauf mit Hilfe des Verkäufers vorbereiten. Wichtig ist ein respektvoller Umgang: Mieter, die sich übergangen fühlen, schöpfen ihre Rechte eher aus.
Was das für den Kaufpreis bedeutet
Eine vermietete Wohnung, die Käufer selbst nutzen wollen, ist für sie weniger wert als eine leere, weil Zeit, Aufwand und Unsicherheit dazukommen. Für Anleger kann dieselbe Wohnung dagegen attraktiv sein. Diese unterschiedliche Sicht prägt den Markt für vermietete Wohnungen. Käufer, die selbst einziehen wollen, sollten die Kosten einer Einigung und die Zeit bis zum Einzug in ihre Preisvorstellung einrechnen. Verkäufer profitieren, wenn sie früh klären, ob die Mieter bei einem Verkauf ausziehen würden.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Eigenbedarf nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung. https://www.immero.ch/ratgeber/eigenbedarf-nach-kauf