— Glossar · Recht
Hypothekarischer Referenzzinssatz
Der vom Bund publizierte Durchschnittszinssatz, an den Mietzinsanpassungen gekoppelt sind.
Sinkt der Referenzzinssatz, können Mietende eine Senkung verlangen; steigt er, dürfen Vermietende erhöhen. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert und liegt seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1.25 Prozent. Für Renditeobjekte ist er doppelt relevant: Er bestimmt die zulässige Nettorendite und damit die Grenze, bis zu der Mieten mietrechtlich haltbar sind.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Wer ihn festlegt und wie
Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert den Referenzzinssatz vierteljährlich. Er beruht auf dem volumengewichteten Durchschnittszins der inländischen Hypothekarforderungen und wird auf Viertelprozente gerundet. Weil er ein Durchschnitt über alle laufenden Hypotheken ist, reagiert er träge: Marktzinsen können deutlich steigen oder fallen, bevor sich der Referenzzinssatz bewegt.
Was er für Mietende und Vermietende bedeutet
Mietzinsanpassungen sind im Schweizer Mietrecht an den Referenzzinssatz gekoppelt. Sinkt er, können Mietende eine Senkung verlangen; steigt er, dürfen Vermietende unter Einhaltung der Formvorschriften erhöhen. Eine Änderung um ein Viertelprozent entspricht je nach Ausgangslage einer Mietzinsanpassung von rund 2.5 bis 3 Prozent. Vermietende müssen dabei auch Kostensteigerungen und Teuerung korrekt ausweisen.
Warum er für Renditeobjekte zählt
Über die Rechtsprechung zur zulässigen Nettorendite bestimmt der Referenzzinssatz auch, wie hoch Mieten in bestehenden Verhältnissen mietrechtlich sein dürfen. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte prüfen, ob die Ist-Mieten diese Grenze einhalten. Eine hohe Bruttorendite auf der Basis angreifbarer Mieten ist ein Risiko, kein Vorteil.
Aktueller Stand und nächste Publikation
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25 Prozent und wurde am 1. September 2026 bestätigt; der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz betrug 1.31 Prozent. Er ändert sich erst, wenn der Durchschnittszinssatz unter 1.13 Prozent fällt oder über 1.37 Prozent steigt. Die nächste Publikation des Bundesamts für Wohnungswesen erfolgt Anfang Dezember 2026. Für Vermieter bedeutet ein stabiler Satz, dass Mietzinserhöhungen derzeit nur über Teuerung und Kostensteigerungen möglich sind.
Beispiel
Eine Wohnung kostet 2'000 Franken netto pro Monat, der Mietvertrag beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75 Prozent. Liegt der Satz aktuell bei 1.25 Prozent, können Mietende eine Senkung verlangen, soweit sie nicht durch Teuerung und Kostensteigerungen aufgewogen wird.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Hypothekarischer Referenzzinssatz — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/referenzzinssatz
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Nettorendite
Der Mietertrag nach Abzug aller nicht überwälzbaren Kosten, im Verhältnis zum investierten Kapital.
- SARON
Der Schweizer Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken, der den früheren LIBOR abgelöst hat.
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