— Renditerechner Mehrfamilienhaus
Rendite & Ertragswert.
Berechnen Sie Bruttorendite, Nettorendite und den Ertragswert Ihrer Renditeliegenschaft. Kostenlos, ohne Anmeldung.
— Bruttorendite
5.25 %
Im marktüblichen Bereich für Renditeobjekte (5–6 %) bzw. Wohn-/Geschäftshäuser (4–5 %).
Netto-Ertrag nach Kosten
nach 12 % Bewirtschaftung & Unterhalt
CHF 147'840
Nettorendite
4.62 %
Ertragswert (Indikation)
Nettoertrag ÷ Kapitalisierungssatz 4.0 %
CHF 3'696'000
Indikative Berechnung. Der Ertragswert hängt massgeblich vom Kapitalisierungssatz ab, den wir aus realen Transaktionen der Region ableiten. Zu beachten: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die mietrechtlich zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Keine Anlage- oder Rechtsberatung.
Warum die Bruttorendite in die Irre führt
Sie sagt nichts über Leerstand, nichts über den Unterhaltszustand, nichts über den Rückstellungsbedarf und nichts über die Nachhaltigkeit der Mieten. Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können sich in der tatsächlichen Ausschüttung um Faktoren unterscheiden — etwa wenn beim einen die Hülle saniert ist und beim anderen Dach, Fenster und Heizung anstehen. Eine auffällig hohe Bruttorendite ist ein Prüfauftrag, kein Kaufargument.
Die mietrechtliche Grenze mitdenken
Bei einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 % nach Artikel 269a OR. Wer ein Objekt kauft, dessen ausgewiesene Rendite auf Mieten über diesem Rahmen beruht, kauft ein Anfechtungsrisiko mit — und finanzierende Banken rechnen ohnehin mit haltbaren Ansätzen, nicht mit den Ist-Mieten.
Rendite ist nicht gleich Rendite
Die Bruttorendite ist eine schnelle Orientierung, aber sie blendet die Kosten aus. Erst die Nettorendite — nach Bewirtschaftung, Unterhalt und Rückstellungen — zeigt, was eine Liegenschaft tatsächlich abwirft. Als Faustregel liegen die nicht umlagefähigen Kosten bei rund 10 bis 20 % des Mietertrags, abhängig von Alter, Zustand und Struktur des Objekts.
Der Kapitalisierungssatz bewegt den Wert
Ein Mehrfamilienhaus wird über seinen nachhaltigen Ertrag bewertet: Der Nettoertrag wird mit einem Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Schon ein halbes Prozent beim Satz verschiebt den Ertragswert um Hunderttausende. Wir leiten den Satz aus realen Transaktionen der Region Bern-Mittelland ab — nicht aus einem generischen Modell — und trennen sauber zwischen Ist-Mieten und nachhaltig erzielbarem Ertrag.
Mietrecht als Leitplanke
Die erzielbare Rendite ist rechtlich begrenzt: Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % liegt die zulässige Nettorendite bei maximal 3.25 % (Art. 269a OR). Wer bei der Bewertung mit überhöhten Sollmieten rechnet, riskiert spätere Mietzinsanfechtungen und Wertkorrekturen. Seriöse Ertragswertermittlung arbeitet mit haltbaren Zahlen — das schützt Käufer wie Verkäufer.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zur Rendite.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos & unverbindlich · Antwort innert 24 h
— Weitere Rechner
Hypothekenrechner
Tragbarkeit, Belehnung & Stresstest
Tragbarkeitsrechner
Reicht mein Einkommen fürs Eigenheim?
Eigenmittelrechner
20-%-Regel & harte Eigenmittel
Handänderungssteuer
1.8 % Kanton Bern
Grundstückgewinnsteuer
Gewinnsteuer mit Besitzdauer-Rabatt
Verkaufserlös-Rechner
Netto nach Steuern und Kosten
Kaufkosten-Rechner
Eigenkapital plus Nebenkosten
Renovations-Rechner
Wertzuwachs und Steuereffekt
Eigenmietwert-Rechner
Steuerwirkung des Systemwechsels 2029
Tragbarkeit nach Pensionierung
Trägt die Hypothek mit der Rente?