— Themenschwerpunkt · Wohnen in der Gemeinschaft
Stockwerkeigentum: Kaufen, besitzen und verkaufen im Kanton Bern
Stockwerkeigentum ist Miteigentum an einer ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume exklusiv zu nutzen. Die Wertquote bestimmt Stimmgewicht und Kostenanteil, das Reglement die Regeln des Zusammenlebens, der Erneuerungsfonds die Reserven für Sanierungen. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft deshalb immer auch eine Gemeinschaft mit ihren Finanzen, Beschlüssen und Konflikten — und sollte Protokolle, Fonds und Reglement vor dem Kauf genau prüfen.
Verfasst und fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Eidg. Dipl. Immobilienbewerter · Stand 24. Oktober 2026
— Das Wichtigste in Zahlen
- Rechtsgrundlage
- Art. 712a–712t ZGB
- Zivilgesetzbuch · 2026
- Erneuerungsfonds Faustregel
- jährlich rund 0.3–0.5 % des Gebäudeversicherungswerts
- Branchenpraxis · 2026
- Anfechtungsfrist Beschlüsse
- 1 Monat ab Kenntnis
- Art. 75 i.V.m. Art. 712m ZGB · 2026
- Mängelrüge beim Kauf
- 60 Tage, zwingend (Verträge ab 1.1.2026)
- Art. 219a OR · 01.01.2026
Was Stockwerkeigentum rechtlich ist
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt keinen abgegrenzten Teil eines Gebäudes, sondern einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem Sonderrecht an bestimmten Räumen. Gemeinschaftlich sind zwingend alle Teile, die für Bestand, Festigkeit und äussere Gestalt wichtig sind: Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Leitungen. Die Wertquote, meist in Promille, bestimmt den Anteil an Kosten und das Stimmgewicht. Begründungsakt und Aufteilungspläne im Grundbuch legen fest, was zu welcher Einheit gehört.
Die Gemeinschaft und ihre Organe
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet in der Versammlung. Je nach Geschäft gilt ein einfaches Mehr, das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten oder Einstimmigkeit — etwa bei notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen. Die Verwaltung führt die Beschlüsse aus, erstellt Rechnung und Budget und verwaltet den Erneuerungsfonds. Das Reglement konkretisiert Nutzung, Kostenverteilung und Organisation. Beschlüsse, die gegen Gesetz oder Reglement verstossen, können innert eines Monats angefochten werden.
Vor dem Kauf: die drei wichtigsten Prüfungen
Erstens die Protokolle der letzten drei bis fünf Versammlungen: Sie zeigen beschlossene und verschobene Sanierungen, Sonderumlagen und Konflikte. Zweitens der Erneuerungsfonds im Verhältnis zum Sanierungsbedarf der nächsten zehn bis fünfzehn Jahre. Drittens das Reglement und der Begründungsakt: Wertquote, Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse und Parkplatz, Kostenverteiler und Nutzungsbeschränkungen. Ein Gebäude mit schwachem Fonds und anstehender Fassadensanierung kann für eine einzelne Wohnung schnell eine fünfstellige Sonderumlage bedeuten.
Kosten im Besitz
Neben Hypothekarzins und Amortisation tragen Stockwerkeigentümer ihren Anteil an Betriebskosten, Verwaltung, Versicherungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds. Diese Beiträge werden nach Wertquote oder nach dem im Reglement vereinbarten Schlüssel verteilt. Hinzu kommen Unterhalt in der eigenen Wohnung, Liegenschaftssteuer und bis Ende 2028 die Einkommenssteuer auf dem Eigenmietwert. Einlagen in den Fonds sind bis 2028 als Unterhalt abziehbar; ab 2029 entfällt dieser Abzug bei Selbstnutzung.
Sanierungen und Energie
Viele Gebäude in Bern-Mittelland aus den 1970er- und 1980er-Jahren stehen vor grossen Erneuerungen. Für die Gemeinschaft ist das eine Organisations- und Finanzierungsfrage: Beschlussquoren, Kostenverteilung, Finanzierung über Fonds, Sonderumlagen oder eine Hypothek der Gemeinschaft. Energetische Massnahmen wie Wärmepumpe oder Photovoltaik mit Zusammenschluss zum Eigenverbrauch senken Betriebskosten und stützen den Wert. Eine Unterhaltsplanung über zehn bis fünfzehn Jahre ist die Grundlage für gute Entscheidungen.
Verkauf einer Eigentumswohnung
Käufer von Eigentumswohnungen prüfen dieselben Punkte wie Sie beim Kauf. Halten Sie Protokolle, Jahresrechnungen, Budget, Reglement und Fondsstand bereit und legen Sie bekannte Sanierungen offen. Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer bereits beschlossene, aber noch nicht fakturierte Kosten trägt. Parkplätze in der Einstellhalle können je nach Grundbucheintrag separat verkauft werden. Eine gut geführte Gemeinschaft mit genügend Fonds ist ein echtes Verkaufsargument.
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— Begriffe
- Stockwerkeigentum
Miteigentum an einer Liegenschaft mit dem ausschliesslichen Recht, bestimmte Räume allein zu nutzen.
- Wertquote
Der in Tausendsteln ausgedrückte Anteil einer Stockwerkeinheit am Gesamtgebäude.
- Erneuerungsfonds
Die gemeinsame Rücklage einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Sanierungen.
- Sonderrecht
Das ausschliessliche Recht eines Stockwerkeigentümers, bestimmte Teile eines Gebäudes zu nutzen und innen auszubauen.
- Miteigentum
Eine Eigentumsform, bei der mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen besitzen, ohne dass sie körperlich geteilt ist.
— Häufige Fragen
Antworten zum Thema.
Quellen
- Zivilgesetzbuch, Art. 712a ff. (Stockwerkeigentum)
- Bundesamt für Justiz: Baumängel — neue Regeln ab 1. Januar 2026
Zitiervorschlag: Immero AG, «Stockwerkeigentum: Kaufen, besitzen und verkaufen im Kanton Bern», immero.ch/stockwerkeigentum, Stand 24. Oktober 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
— Bern-Mittelland
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