— Glossar · Recht
Sonderrecht
Das ausschliessliche Recht eines Stockwerkeigentümers, bestimmte Teile eines Gebäudes zu nutzen und innen auszubauen.
Sonderrecht kann an Wohnungen und abgeschlossenen Räumen bestehen, nicht aber an Teilen, die für Bestand, Festigkeit und äussere Gestalt wichtig sind. Diese sind zwingend gemeinschaftlich. Vom Sonderrecht zu unterscheiden ist das Sondernutzungsrecht, das an einer gemeinschaftlichen Fläche wie Garten oder Parkplatz eingeräumt wird.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Was im Sonderrecht stehen kann
Das Sonderrecht umfasst Wohnungen und in sich abgeschlossene Räume mit eigenem Zugang, etwa Keller- oder Estrichabteile. Innerhalb dieser Räume darf der Stockwerkeigentümer frei nutzen und innen ausbauen, solange er die Rechte der anderen und die Gebäudestruktur nicht beeinträchtigt. Dazu gehören Bodenbeläge, nicht tragende Wände, Küchen- und Badeinrichtungen.
Was zwingend gemeinschaftlich bleibt
Nicht ins Sonderrecht fallen der Boden der Liegenschaft, Bauteile, die für Bestand, Gliederung und Festigkeit wichtig sind, die äussere Gestalt sowie Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen dienen, etwa Hauptleitungen. Fenster, Fassade und tragende Wände sind deshalb gemeinschaftlich, auch wenn sie an die eigene Wohnung grenzen. Daraus ergibt sich, wer welche Kosten trägt.
Beispiel
Eine Eigentümerin möchte ihre Fenster ersetzen. Weil Fenster zur äusseren Gestalt gehören, sind sie gemeinschaftlich; der Ersatz braucht einen Beschluss der Gemeinschaft, und die Kosten werden gemäss Reglement verteilt.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Sonderrecht — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/sonderrecht
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Stockwerkeigentum
Miteigentum an einer Liegenschaft mit dem ausschliesslichen Recht, bestimmte Räume allein zu nutzen.
- Wertquote
Der in Tausendsteln ausgedrückte Anteil einer Stockwerkeinheit am Gesamtgebäude.
- Miteigentum
Eine Eigentumsform, bei der mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen besitzen, ohne dass sie körperlich geteilt ist.
— Bern-Mittelland
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