Wie Parkplätze im Grundbuch stehen
Bei Überbauungen mit Einstellhalle gibt es drei typische Konstruktionen. Häufig bildet die ganze Einstellhalle eine eigene Stockwerkeinheit, die wiederum in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist; jeder Anteil ist mit dem Nutzungsrecht an einem bestimmten Platz verbunden. Seltener ist jeder Platz eine eigene Stockwerkeinheit. Und manchmal ist der Platz nur ein Sondernutzungsrecht, das zur Wohnung gehört und nicht separat übertragen werden kann. Welche Variante vorliegt, zeigt der Grundbuchauszug. Davon hängt ab, ob ein separater Verkauf überhaupt möglich ist.
Was Reglement und Vorkaufsrechte sagen
Viele Reglemente beschränken den Verkauf von Einstellhallenplätzen auf Eigentümerinnen und Eigentümer der Überbauung, um zu verhindern, dass Fremde die Halle nutzen. Häufig bestehen zudem vertragliche Vorkaufsrechte der übrigen Miteigentümer. Bei Miteigentum gilt ohnehin das gesetzliche Vorkaufsrecht gegenüber Dritten, sofern es nicht aufgehoben wurde. Prüfen Sie diese Punkte vor der Vermarktung, damit Interessenten nicht nach der Einigung abspringen müssen.
Den Preis bestimmen
Parkplätze werden nicht nach Quadratmeter bewertet, sondern nach Angebot und Nachfrage in der unmittelbaren Umgebung. In dicht bebauten Lagen mit wenig Parkraum sind Plätze gesucht, in Überbauungen mit Überangebot schwer verkäuflich. Als Orientierung dienen Verkäufe in derselben Überbauung, Mietpreise für vergleichbare Plätze und die Kosten, die ein Neubau pro Platz verursachen würde. Eine Miete von 150 Franken pro Monat entspricht bei einer Bruttorendite von 4 Prozent einem Wert von rund 45’000 Franken.
Der Ablauf
Auch ein einzelner Parkplatz ist ein Grundstück. Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet und die Handänderung im Grundbuch eingetragen werden. Die Notariatskosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis hoch, weshalb sich Verkäufe oft mit einem Wohnungsverkauf bündeln. Ist der Parkplatz Teil eines Schuldbriefs, der die Wohnung belastet, muss die Bank der Entlassung des Anteils aus der Pfandhaft zustimmen. Klären Sie das früh, denn es kann einige Wochen dauern.
Steuerfolgen
Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn an. Wurde der Parkplatz zusammen mit der Wohnung erworben, muss der damalige Kaufpreis aufgeteilt werden; der Kaufvertrag nennt oft separate Preise. Die Käuferschaft schuldet im Kanton Bern die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent. Beim Erwerb eines Parkplatzes zur selbstgenutzten Wohnung kann er unter Umständen in eine Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum einbezogen werden; das klärt das Notariat.
Tipps für Käufer
Wer eine Wohnung ohne Parkplatz kauft und später einen erwerben will, sollte vor dem Wohnungskauf fragen, ob Plätze verfügbar sind und wer sie verkauft. Prüfen Sie bei Einstellhallen den Zustand: Abdichtung, Lüftung, Beleuchtung, Brandschutz und die Frage, ob Ladestationen für Elektrofahrzeuge vorgesehen oder nachrüstbar sind. Die Nachrüstung erfordert oft einen Beschluss der Gemeinschaft. Ein Parkplatz mit Lademöglichkeit wird künftig deutlich gefragter sein als einer ohne.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Parkplatz in der Einstellhalle verkaufen oder kaufen: Was zu beachten ist. https://www.immero.ch/ratgeber/parkplatz-einstellhalle-verkaufen