Warum Gemeinschaften die Verwaltung wechseln
Die Verwaltung ist das ausführende Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie führt Beschlüsse aus, bereitet Versammlungen vor, erstellt Jahresrechnungen, verwaltet den Erneuerungsfonds und organisiert den Unterhalt. Unzufriedenheit entsteht meist durch langsame Reaktionen, intransparente Abrechnungen, fehlende Unterhaltsplanung oder häufig wechselnde Ansprechpersonen. Viele Gemeinschaften zögern trotzdem mit einem Wechsel, weil sie den Aufwand fürchten. Mit einer klaren Vorbereitung ist er gut zu bewältigen.
Die rechtliche Grundlage
Nach Art. 712q ZGB kann die Versammlung eine Verwalterin oder einen Verwalter bestellen. Die Abberufung ist jederzeit möglich, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag (Art. 712r ZGB). Beschlossen wird grundsätzlich mit einfachem Mehr der anwesenden Stimmen, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Verweigert die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe, kann jeder Stockwerkeigentümer innert Monatsfrist beim Gericht die Abberufung verlangen. Prüfen Sie vor dem Wechsel Reglement und Verwaltungsvertrag auf Fristen und Mehrheiten.
Die neue Verwaltung auswählen
Holen Sie mindestens zwei bis drei Offerten ein und vergleichen Sie den Leistungsumfang: Anzahl Versammlungen, Erstellung der Jahresrechnung und des Budgets, Unterhaltsplanung, Erreichbarkeit, Notfalldienst, Bauleitung bei Sanierungen und deren Honorierung. Fragen Sie nach Referenzen ähnlicher Gemeinschaften und nach der Person, die Ihre Liegenschaft betreuen wird. Ein günstiges Honorar mit vielen Zusatzkosten ist am Ende oft teurer als ein umfassendes Paket. Laden Sie die Kandidaten zur Präsentation in die Versammlung oder einen Ausschuss ein.
Die Versammlung vorbereiten
Die Abberufung und die Neuwahl müssen in der Einladung als Traktanden aufgeführt sein, sonst sind die Beschlüsse anfechtbar. Eine ausserordentliche Versammlung kann von einem Fünftel der Stockwerkeigentümer verlangt werden, wenn die bisherige Verwaltung sie nicht einberuft. Legen Sie die Offerten der Einladung bei und formulieren Sie die Anträge klar: Abberufung per Datum, Wahl der neuen Verwaltung, Genehmigung des Vertrags. Ein klarer Übergabetermin, idealerweise auf ein Quartalsende, erleichtert die Buchhaltung.
Die Übergabe
Bei der Übergabe müssen alle Unterlagen der Gemeinschaft übergeben werden: Begründungsakt, Reglement, Pläne, Protokolle, Verträge mit Hauswart, Lift und Versicherungen, Jahresrechnungen, Belege, Mängel- und Schadenakten, Schlüssel. Konten und Erneuerungsfonds werden übertragen und der Saldo bestätigt. Prüfen Sie, ob der Fonds auf einem separaten Konto der Gemeinschaft liegt und ob die Einlagen der letzten Jahre geleistet wurden. Offene Rechnungen und laufende Aufträge sollten in einer Übergabeliste festgehalten werden.
Verwaltung und Wohnungswert
Die Qualität der Verwaltung beeinflusst den Wert jeder Wohnung. Käufer lesen Protokolle und Jahresrechnungen, prüfen den Erneuerungsfonds und fragen nach der Unterhaltsplanung. Eine Gemeinschaft mit professioneller Verwaltung, klarer Planung und genügend Fonds wird als geringeres Risiko wahrgenommen. Umgekehrt sind wiederkehrende Konflikte und fehlende Planung in den Protokollen sichtbar und drücken den Preis. Ein Verwaltungswechsel kann deshalb auch eine Investition in den Wert der eigenen Wohnung sein.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Verwaltung im Stockwerkeigentum wechseln: Ablauf und Mehrheiten. https://www.immero.ch/ratgeber/stwe-verwaltung-wechseln