Warum PV im Stockwerkeigentum komplex ist
Auf einem Einfamilienhaus entscheidet die Eigentümerin allein über eine Solaranlage. Im Stockwerkeigentum gehört das Dach allen, und die Anlage betrifft jede Wohnung: Investition, Nutzen, Abrechnung und Unterhalt müssen gemeinsam geregelt werden. Dazu kommen unterschiedliche Interessen — Selbstnutzer, Vermieter, Eigentümer kurz vor dem Verkauf. Trotzdem steigt die Zahl der Gemeinschaften, die eine Anlage bauen, weil Strompreise, Förderbeiträge und die Möglichkeit des Eigenverbrauchs sie wirtschaftlich attraktiv machen.
Der Beschluss
Eine Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist eine bauliche Massnahme. Sie wird in der Regel als nützliche Massnahme eingestuft, weil sie die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes verbessert. Dafür braucht es nach Art. 647d ZGB die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Bereiten Sie den Beschluss mit einer Offerte, einer Wirtschaftlichkeitsrechnung und einem Vorschlag für Organisation und Abrechnung vor. Je konkreter die Grundlagen, desto eher stimmt die Versammlung zu.
Zusammenschluss zum Eigenverbrauch
Im Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz ZEV, nutzen die Bewohner den Solarstrom direkt im Gebäude. Gegenüber dem Netzbetreiber tritt der ZEV als ein Kunde mit einem gemeinsamen Messpunkt auf; intern wird der Verbrauch jeder Wohnung gemessen und abgerechnet. Der Solarstrom ist für die Teilnehmer meist günstiger als Netzstrom, und die Gemeinschaft erzielt eine Rendite auf der Investition. Die Abrechnung kann die Verwaltung oder ein spezialisierter Dienstleister übernehmen. Neben dem klassischen ZEV gibt es neue Formen wie virtuelle Zusammenschlüsse.
Kosten, Förderung und Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit hängt von der Investition, den Förderbeiträgen, dem Anteil des selbst verbrauchten Stroms und dem Rückliefertarif ab. Je mehr Strom im Gebäude verbraucht wird, desto besser. Eine Wärmepumpe, Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder ein Batteriespeicher erhöhen den Eigenverbrauch. Der Bund unterstützt PV-Anlagen mit einer Einmalvergütung, und je nach Gemeinde und Netzbetreiber gibt es weitere Angebote. Eine seriöse Offerte enthält eine Ertragsprognose und eine Wirtschaftlichkeitsrechnung über die Lebensdauer.
Mieter und Wohnungsverkauf
Vermietete Wohnungen im ZEV erfordern eine mietrechtlich korrekte Regelung. Mieter haben Anspruch darauf, dass der Strom zu fairen Bedingungen abgerechnet wird; die Kosten des intern bezogenen Stroms dürfen die eines vergleichbaren externen Produkts nicht übersteigen. Beim Verkauf einer Wohnung geht die Teilnahme am ZEV mit der Wohnung über; das sollte im Kaufvertrag und in den Verkaufsunterlagen erwähnt sein. Für Käufer ist eine bestehende Anlage mit geregeltem ZEV ein Pluspunkt, der zunehmend nachgefragt wird.
Steuern und Systemwechsel
Investitionen in eine PV-Anlage auf einer selbstbewohnten Liegenschaft sind bis Ende 2028 bei Bund und Kanton als Energiesparmassnahme abziehbar, im Stockwerkeigentum anteilig nach Wertquote. Ab 2029 entfällt der Abzug beim Bund; ob der Kanton Bern ihn beibehält, ist offen. Wer eine Anlage plant, kann von einer Realisierung bis Ende 2028 profitieren. Einnahmen aus der Rücklieferung und aus dem internen Stromverkauf können steuerbar sein; die Verwaltung sollte die Abrechnung entsprechend ausweisen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Photovoltaik im Stockwerkeigentum: ZEV, Beschluss und Kosten. https://www.immero.ch/ratgeber/zev-photovoltaik-stockwerkeigentum