Was ein Sondernutzungsrecht ist
Im Stockwerkeigentum gehören Garten, Vorplatz, Dachterrasse oder Parkplatz oft zu den gemeinschaftlichen Teilen. Ein Sondernutzungsrecht weist einem einzelnen Stockwerkeigentümer die ausschliessliche Nutzung eines solchen Teils zu. Eigentum wird dadurch nicht begründet: Der Garten bleibt Eigentum der Gemeinschaft, Sie dürfen ihn aber allein nutzen. Grundlage ist das Reglement, das Umfang, Nutzung und Kosten regelt. Häufig wird das Recht zusätzlich im Grundbuch angemerkt.
Was vor dem Kauf zu prüfen ist
Verlassen Sie sich nicht auf das Inserat. Prüfen Sie im Reglement, ob das Recht tatsächlich besteht und wie es umschrieben ist. Verlangen Sie den Plan, auf dem die Fläche eingezeichnet ist, und vergleichen Sie ihn mit der Situation vor Ort: Hecken und Zäune stehen nicht immer dort, wo die Grenze verläuft. Prüfen Sie im Grundbuchauszug, ob eine Anmerkung besteht. Und lesen Sie in den Protokollen nach, ob über die Fläche gestritten wurde oder Änderungen beschlossen sind.
Unterhalt und Kosten
Wer unterhält den Garten, wer ersetzt die Platten auf der Terrasse, wer saniert die Abdichtung darunter? Die Antwort steht im Reglement. Häufig trägt der Berechtigte den gewöhnlichen Unterhalt der Oberfläche, während Arbeiten an der Bausubstanz Sache der Gemeinschaft sind. Liegt der Garten auf einer Tiefgaragendecke, kann eine Sanierung der Abdichtung teuer werden; dann ist entscheidend, wer die Wiederherstellung der Gartenanlage bezahlt. Unklare Regelungen führen erfahrungsgemäss zu Streit.
Bauliche Veränderungen
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die Nutzung, nicht beliebige Umgestaltung. Eine Pergola, ein Gartenhaus, eine Verglasung der Terrasse oder ein Whirlpool greifen in gemeinschaftliche Teile ein und brauchen je nach Reglement einen Beschluss der Gemeinschaft, oft zusätzlich eine Baubewilligung der Gemeinde. Wer solche Pläne hat, sollte sie vor dem Kauf abklären. Bestehende Einbauten des Verkäufers sollten bewilligt und von der Gemeinschaft genehmigt sein; sonst übernehmen Sie das Risiko eines Rückbaus.
Änderung und Aufhebung
Ein bestehendes Sondernutzungsrecht kann die Gemeinschaft nicht einfach entziehen. Weil eine Änderung in die Rechtsstellung des Berechtigten eingreift, braucht es in der Regel dessen Zustimmung. Umgekehrt können Sie ein Sondernutzungsrecht nicht separat verkaufen; es ist an Ihre Stockwerkeinheit gebunden und geht mit ihr auf den Käufer über. Neue Sondernutzungsrechte begründet die Gemeinschaft mit einer Reglementsänderung, die das gesetzlich oder reglementarisch vorgesehene Quorum erfordert.
Der Wert im Verkaufspreis
Ein gut nutzbarer Garten oder eine grosszügige Terrasse ist bei Eigentumswohnungen ein erheblicher Preisfaktor, besonders bei Familien. In der Bewertung berücksichtigen wir Grösse, Besonnung, Einsehbarkeit, Zugang und die Nutzungsregeln. Ein Garten, den man wegen strenger Reglementsbestimmungen kaum gestalten darf, ist weniger wert als ein frei nutzbarer. Für Verkäufer lohnt es sich, Plan, Reglementsauszug und Grundbuchanmerkung ins Dossier zu legen: Das verhindert Diskussionen, bevor sie entstehen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 3 bis 4 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.