— Eigenmittelrechner
Reicht mein Eigenkapital?
Prüfen Sie, ob Ihr Eigenkapital die 20-%-Regel erfüllt — inklusive harter Eigenmittel und Pensionskassen-Anrechnung. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Harte Eigenmittel
Minimum: CHF 90'000 (10 %)
CHF 160'000
Davon PK anrechenbar
max. 10 % des Kaufpreises
CHF 60'000
Anrechenbares Eigenkapital
Minimum: CHF 180'000 (20 %)
CHF 220'000
Hypothek
76 % Belehnung
CHF 680'000
— Eigenkapital
Anforderung erfüllt
Sie erfüllen die 20-%-Regel inkl. mindestens 10 % harter Eigenmittel.
Banken verlangen mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln (Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a). Pensionskassengelder sind bis maximal 10 % des Kaufpreises anrechenbar. Indikative Berechnung, keine Finanzierungszusage.
Harte und weiche Eigenmittel
Von den geforderten 20 % müssen mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln stammen: Ersparnisse, Wertschriften und Guthaben der Säule 3a. Pensionskassengelder gelten als weich und sind höchstens bis 10 % des Kaufpreises anrechenbar. Wer die harte Quote nicht erreicht, kann das nicht durch mehr Pensionskassengeld ausgleichen — diese Regel ist verbindlich und wird von keiner Bank umgangen.
Vorbezug oder Verpfändung
Beim Vorbezug wird das Pensionskassenguthaben ausbezahlt und mindert die Altersleistung dauerhaft; zudem fällt eine Kapitalauszahlungssteuer zu einem reduzierten Satz an. Bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Kasse und dient nur als Sicherheit — die Vorsorge bleibt erhalten, dafür ist die Belehnung höher und damit die Tragbarkeitsrechnung angespannter. Welche Variante netto besser abschneidet, sollte vor der Entscheidung durchgerechnet werden.
Die 20-Prozent-Regel im Detail
Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen Banken mindestens 20 % Eigenkapital. Entscheidend ist die Zusammensetzung: Mindestens 10 Prozentpunkte müssen aus harten Eigenmitteln stammen — also nicht aus der Pensionskasse. Für ein Objekt zu CHF 800'000 sind das mindestens CHF 160'000 Eigenkapital, davon CHF 80'000 hart.
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung
Die zweite Säule ist bis 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital anrechenbar. Der Vorbezug von PK-Geldern reduziert die spätere Altersleistung und löst eine Kapitalauszahlungssteuer aus. Die Verpfändung lässt das Guthaben stehen, erhöht aber die Belehnung und damit die Zinskosten. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Alter, Steuersituation und Vorsorgelücke ab.
Säule 3a gezielt als Eigenkapital aufbauen
Guthaben der Säule 3a zählen als harte Eigenmittel und können bezogen oder verpfändet werden. Wer den Kauf langfristig plant, baut die dritte Säule gezielt als Eigenkapitalquelle auf — das ist steuerlich effizienter als reines Sparen auf dem Konto und stärkt die harte Eigenmittelquote, die für die Finanzierung entscheidend ist.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zum Eigenkapital.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
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