Warum die Frage so oft Streit auslöst
Balkone und Terrassen gehören zu den Flächen, die im Stockwerkeigentum am häufigsten zu Diskussionen führen. Sie werden exklusiv von einer Wohnung genutzt, bestehen aber aus Bauteilen, die das ganze Gebäude betreffen: Tragkonstruktion, Abdichtung, Geländer, Fassade. Wird eine Abdichtung undicht, entsteht der Schaden oft in der Wohnung darunter. Wer die Sanierung bezahlt, ist dann eine Frage mit mehreren zehntausend Franken Tragweite. Die Antwort steht im Gesetz, im Begründungsakt und im Reglement.
Was zwingend gemeinschaftlich ist
Nach Art. 712b ZGB sind Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder für die äussere Gestalt und das Aussehen wichtig sind, zwingend gemeinschaftlich. Dazu gehören bei Balkonen und Terrassen in der Regel die tragende Platte, die Abdichtung, die Brüstung oder das Geländer und die Fassadenteile. Diese Teile können nicht ins Sonderrecht einer Wohnung übergehen. Ihre Erneuerung ist Sache der Gemeinschaft, die Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt.
Sonderrecht und Sondernutzungsrecht
Der Bodenbelag, Pflanzentröge, Sichtschutz oder eine Markise können dem Sonderrecht der Wohnung zugeordnet sein oder als Teil eines Sondernutzungsrechts an einer gemeinschaftlichen Fläche gelten. Bei Gartensitzplätzen und Dachterrassen besteht oft ein Sondernutzungsrecht: Die Fläche gehört allen, aber nur eine Partei darf sie nutzen. Das Reglement kann vorsehen, dass der Nutzungsberechtigte den laufenden Unterhalt trägt — Reinigung, Pflege der Abläufe, Ersatz des Belags —, während die Gemeinschaft für Konstruktion und Abdichtung zuständig bleibt.
Typische Konflikte und ihre Lösung
Klassisch ist der Fall einer Dachterrasse über einer anderen Wohnung. Wird die Abdichtung undicht, muss der Belag entfernt werden, um sie zu sanieren. Die Abdichtung zahlt die Gemeinschaft, der Belag kann je nach Reglement beim Nutzungsberechtigten liegen, besonders wenn er aufwendiger ist als der ursprüngliche Standard. Ein weiterer Konfliktpunkt sind Veränderungen: Wer seinen Balkon verglasen, eine Pergola bauen oder den Belag erhöhen will, braucht einen Beschluss der Gemeinschaft und oft eine Baubewilligung.
Vor dem Kauf klären
Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung mit grosser Terrasse oder Gartensitzplatz, wie die Fläche im Begründungsakt und in den Aufteilungsplänen zugeordnet ist, was das Reglement zum Unterhalt sagt und ob in den Protokollen Schäden oder Sanierungen erwähnt sind. Fragen Sie nach dem Alter der Abdichtung; Flachdachabdichtungen haben eine Lebensdauer von rund 25 bis 30 Jahren. Ein Gebäude, dessen Terrassenabdichtungen bald fällig werden, braucht einen gut gefüllten Erneuerungsfonds, sonst droht eine Sonderumlage.
Was im Reglement stehen sollte
Ein gutes Reglement ordnet Balkone, Terrassen und Gartensitzplätze klar zu, beschreibt, welche Teile gemeinschaftlich sind, und regelt die Kosten für Konstruktion, Abdichtung, Belag und laufende Pflege. Es legt fest, welche Veränderungen zulässig sind und wer sie bewilligt. Fehlen solche Regeln, lohnt sich eine Ergänzung durch Beschluss der Gemeinschaft, bevor ein Schaden eintritt. Nach einem Wasserschaden mit offener Verantwortlichkeit ist eine Einigung deutlich schwieriger.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Balkon und Terrasse im Stockwerkeigentum: Wer zahlt den Unterhalt?. https://www.immero.ch/ratgeber/balkon-terrasse-unterhalt-stockwerkeigentum