Warum Käufer ab Plan kaufen
Neubauwohnungen werden in Bern-Mittelland häufig verkauft, bevor sie gebaut sind. Für Käufer hat das Vorteile: freie Wahl der besten Einheiten, Mitsprache bei Küche, Böden und Bädern, ein moderner energetischer Standard und in den ersten Jahren kaum Unterhalt. Für Bauträger ist der frühe Verkauf Voraussetzung für die Finanzierung des Projekts. Diese Interessenlage erklärt, warum Verträge ab Plan oft zugunsten der Verkäuferschaft formuliert sind — und warum Käufer sie genau prüfen sollten.
Die neuen Regeln für Baumängel
Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein revidiertes Baumängelrecht. Beim Grundstückkauf beträgt die Frist zur Mängelrüge 60 Tage; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, und kürzere Fristen können nicht mehr vereinbart werden. Beim Kauf einer neu erstellten Baute kann das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung zudem nicht mehr ausgeschlossen werden. Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden.
Der Zahlungsplan als zentrale Schutzfrage
Ein Kauf ab Plan wird meist in Etappen bezahlt: Anzahlung bei Beurkundung, Teilzahlungen bei Erreichen bestimmter Bauphasen, Restzahlung bei Eigentumsübertragung. Das Risiko liegt darin, dass Geld fliesst, bevor die Käuferin Eigentum oder eine Sicherheit hat. Sichere Varianten sind die sofortige Eigentumsübertragung des Miteigentumsanteils mit anschliessendem Werkvertrag, Zahlungen über ein Notariats- oder Sperrkonto oder Bankgarantien für jede Teilzahlung. Ein Zahlungsplan ohne solche Sicherungen ist ein ungesicherter Kredit an den Bauträger.
Bauhandwerkerpfandrecht und andere Risiken
Bezahlt der Bauträger Handwerker nicht, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen, innert vier Monaten nach Vollendung ihrer Arbeit. Das Pfandrecht belastet dann die Wohnung, auch wenn die Käuferin den vollen Preis bezahlt hat. Schutz bieten vertragliche Garantien des Bauträgers, Zahlungen direkt an die Handwerker über ein kontrolliertes Konto oder eine Sicherheitsleistung. Weitere Risiken sind Bauverzug, Flächenabweichungen und Mehrkosten für Änderungswünsche, die im Vertrag klar geregelt sein sollten.
Abnahme und Garantie
Bei der Übergabe wird die Wohnung gemeinsam abgenommen und ein Protokoll mit allen sichtbaren Mängeln erstellt. Viele Verträge verweisen auf die SIA-Norm 118 mit einer Rügefrist von zwei Jahren für alle Mängel und einer Verjährung von fünf Jahren. Seit 2026 verdrängt die zwingende 60-Tage-Frist des Obligationenrechts ungünstigere Vertragsregeln für versteckte Mängel. Lassen Sie sich bei der Abnahme von einer Fachperson begleiten und lassen Sie die Mängelliste von beiden Seiten unterzeichnen. Vereinbaren Sie Fristen für die Behebung.
Checkliste vor der Beurkundung
Prüfen Sie die Baubewilligung und allfällige Einsprachen, den Begründungsakt des Stockwerkeigentums mit Wertquoten, das Reglement, den Baubeschrieb und die Pläne mit Flächenangaben. Klären Sie den Zahlungsplan und die Sicherheiten, den Fertigstellungstermin mit Folgen bei Verzug, die Regelung von Mehr- und Minderkosten sowie die Gewährleistung. Fragen Sie nach Referenzprojekten des Bauträgers. Und rechnen Sie die Finanzierung inklusive Baukreditzinsen bis zur Übergabe durch. Ein unabhängiger Blick auf den Vertrag kostet wenig im Verhältnis zum Risiko.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Justiz: Baumängel — neue Regeln ab 1. Januar 2026
- Obligationenrecht, Art. 219a (Mängelrüge beim Grundstückkauf)
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Wohnung ab Plan kaufen: Chancen, Risiken und was seit 2026 neu gilt. https://www.immero.ch/ratgeber/wohnung-ab-plan-kaufen