Was die Abnahme bedeutet
Mit der Abnahme übernimmt die Käuferin oder Bauherrin das fertige Werk. Rechtlich hat sie zwei Wirkungen: Ab der Abnahme beginnen Garantie- und Verjährungsfristen zu laufen, und die Beweislast für Mängel verschiebt sich. Bei der gemeinsamen Begehung werden alle sichtbaren Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das beide Seiten unterzeichnen. Was im Protokoll steht, ist gerügt. Was nicht drinsteht, obwohl es sichtbar war, ist nach dem gesetzlichen System grundsätzlich genehmigt — deshalb lohnt sich Sorgfalt.
Die neuen Fristen seit 2026
Das Parlament hat das Baumängelrecht revidiert; die neuen Regeln gelten seit dem 1. Januar 2026. Für Grundstückkäufe und unbewegliche Werke beträgt die Rügefrist neu 60 Tage, für offene Mängel ab Ablieferung, für versteckte Mängel ab deren Entdeckung. Diese Frist kann vertraglich nicht verkürzt werden. Zuvor galt die Pflicht zur sofortigen Rüge, was in der Praxis teilweise nur wenige Tage bedeutete. Zudem kann beim Kauf neu erstellter Bauten das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung nicht mehr wegbedungen werden.
Verhältnis zur SIA-Norm 118
Viele Werkverträge verweisen auf die SIA-Norm 118. Sie sieht eine Rügefrist von zwei Jahren ab Abnahme vor, in der alle Mängel jederzeit gerügt werden können, und danach die Pflicht zur sofortigen Rüge für versteckte Mängel bis zur Verjährung nach fünf Jahren. Für Verträge ab dem 1. Januar 2026 gilt nach Ablauf der zwei Jahre die zwingende 60-Tage-Frist des Obligationenrechts statt der sofortigen Rüge. Die Kombination ist für Bauherren günstig — vorausgesetzt, sie kennen die Fristen und halten sie ein.
So rügen Sie richtig
Eine Mängelrüge muss den Mangel so konkret beschreiben, dass der Unternehmer ihn identifizieren kann: Ort, Erscheinungsbild, Datum der Entdeckung. Fotos und Skizzen helfen. Senden Sie die Rüge schriftlich und eingeschrieben an den Vertragspartner, beim Kauf ab Plan an den Bauträger, nicht an einzelne Handwerker. Verlangen Sie die Behebung innert angemessener Frist. Bei Stockwerkeigentum werden Mängel an gemeinschaftlichen Teilen über die Verwaltung gerügt; klären Sie, wer dafür zuständig ist und ob die Rechte abgetreten wurden.
Typische Mängel bei Neubauten
Bei Neubauten in Bern-Mittelland sehen wir immer wieder dieselben Mängelbilder: Risse in Putz und Fugen, unsaubere Silikonfugen in Nasszellen, schlecht eingestellte Fenster und Türen, fehlende Abdichtungen bei Terrassen, unvollständige Umgebungsarbeiten und Abweichungen bei den Flächen. Viele davon sind harmlos, einige verursachen Folgeschäden, wenn sie nicht früh behoben werden. Feuchtigkeit in Untergeschossen und Undichtigkeiten bei Flachdächern gehören zu den teuren Fällen, die sofort gemeldet werden sollten.
Nach der Abnahme
Führen Sie eine laufende Mängelliste mit Datum der Entdeckung und Datum der Rüge. Prüfen Sie die Wohnung vor Ablauf der ersten zwei Jahre gründlich, idealerweise mit einer Fachperson, und rügen Sie alles, was Ihnen auffällt. Bewahren Sie Pläne, Baubeschrieb und Korrespondenz auf. Wer später verkauft, profitiert davon: Ein dokumentierter Umgang mit Mängeln und deren Behebung schafft Vertrauen bei Käufern und vermeidet Abschläge bei der Bewertung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesamt für Justiz: Baumängel — neue Regeln ab 1. Januar 2026
- Obligationenrecht, Art. 219a, 367 und 370 (Fassung ab 1.1.2026)
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Abnahme eines Neubaus: Mängel richtig rügen nach neuem Recht. https://www.immero.ch/ratgeber/bauabnahme-maengel-neubau