Warum Reservationen in der Schweiz heikel sind
Verträge über den Kauf eines Grundstücks bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR). Das gilt auch für Vorverträge und für Abreden, die faktisch zum Kauf verpflichten. Ein privatschriftlicher Reservationsvertrag kann diese Wirkung nicht entfalten. Trotzdem sind Reservationen verbreitet, vor allem bei Neubauprojekten: Der Verkäufer will wissen, wer ernsthaft interessiert ist, die Käuferin will das Objekt nicht an Dritte verlieren, während sie die Finanzierung klärt. Die Frage ist nicht, ob eine Reservation sinnvoll ist, sondern wie sie fair ausgestaltet wird.
Was die Rechtsprechung sagt
Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit Reservationszahlungen befasst. Massgebend ist, ob die Verfallsabrede einen unzulässigen Druck zum Abschluss des Kaufvertrags erzeugt. Ist die Zahlung so hoch, dass ein Rückzug wirtschaftlich kaum möglich ist, ersetzt sie die fehlende Beurkundung — und ist deshalb unwirksam. Zulässig ist dagegen, dem Verkäufer tatsächlich entstandene Aufwände zu ersetzen. In der Praxis führt das oft zu Vergleichen. Wer eine hohe Reservationszahlung verlangt oder leistet, bewegt sich auf unsicherem Boden.
Was eine faire Reservation enthält
Eine faire Reservationsvereinbarung nennt das Objekt, den Preis, eine kurze Frist bis zur Beurkundung von meist vier bis acht Wochen, die Höhe der Reservationszahlung und deren Anrechnung auf den Kaufpreis. Sie regelt, was bei Scheitern geschieht: volle Rückzahlung, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt oder der Verkäufer zurücktritt; Abzug belegter Aufwände bei grundlosem Rückzug der Käuferin. Das Geld sollte auf ein Notariats- oder Sperrkonto fliessen, nicht direkt an den Verkäufer, vor allem bei Projektgesellschaften.
Anzahlung im Kaufvertrag
Mit der Beurkundung des Kaufvertrags wird häufig eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises vereinbart. Sie dient der Sicherheit des Verkäufers und ist rechtlich unproblematisch, weil sie Teil des beurkundeten Vertrags ist. Bei Neubauten ab Plan ersetzt ein Zahlungsplan die einmalige Anzahlung: Teilzahlungen werden nach Baufortschritt fällig. Für die Käuferin ist entscheidend, dass jede Teilzahlung durch einen entsprechenden Gegenwert gesichert ist, etwa durch eine Bankgarantie oder die Eintragung des Eigentums.
Die Perspektive der Verkäuferschaft
Für Verkäufer ist eine Reservation vor allem ein Signal der Ernsthaftigkeit. Sicherheit gibt sie nicht. Wirksamer ist ein zügiger Prozess: frühzeitige Finanzierungsbestätigung der Interessenten, vorbereiteter Vertragsentwurf beim Notariat, klarer Zeitplan bis zur Beurkundung. Bei mehreren Interessenten kann ein strukturiertes Angebotsverfahren mit Frist sinnvoller sein als eine Reservation an den Ersten. So vermeiden Verkäufer, dass ein Objekt wochenlang blockiert wird und dann doch nicht verkauft ist.
Checkliste vor der Unterschrift
Bevor Sie eine Reservation unterzeichnen, sollten Sie eine Finanzierungsbestätigung haben, die wichtigsten Objektunterlagen gesehen haben und die Höhe der Zahlung in einem vertretbaren Verhältnis zum Preis sehen. Klären Sie, auf welches Konto die Zahlung fliesst und unter welchen Bedingungen sie zurückbezahlt wird. Lassen Sie sich den Entwurf des Kaufvertrags früh zustellen. Und unterschreiben Sie nichts, was als «verbindliche Kaufzusage» formuliert ist, ohne dass ein Notariat beteiligt ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Reservationsvertrag und Anzahlung beim Immobilienkauf: Was gilt?. https://www.immero.ch/ratgeber/reservationsvertrag-anzahlung