— Themenschwerpunkt · Steuern rund um die Immobilie

Immobiliensteuern im Kanton Bern: Kauf, Besitz und Verkauf im Überblick

Im Kanton Bern fallen beim Kauf die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent an, mit Befreiung auf den ersten 800’000 Franken bei Selbstnutzung. Während des Besitzes zahlen Eigentümer Vermögenssteuer auf dem amtlichen Wert, eine kommunale Liegenschaftssteuer von höchstens 1.5 Promille und bis Ende 2028 Einkommenssteuer auf dem Eigenmietwert. Beim Verkauf wird der Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, die ab fünf Besitzjahren um 2 Prozent pro Jahr sinkt, höchstens um 70 Prozent.

Verfasst und fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Eidg. Dipl. Immobilienbewerter · Stand 24. Oktober 2026

— Das Wichtigste in Zahlen

Handänderungssteuer: 1.8 % der Gegenleistung, geschuldet von der Erwerberschaft; Handänderungssteuergesetz Kanton Bern · 2026
Befreiung Selbstnutzung: auf den ersten CHF 800’000 (max. CHF 14’400 Ersparnis); Art. 11a HStG BE · 2026
Grundstückgewinnsteuer Reduktion: 2 % je volles Besitzjahr ab 5 Jahren, max. 70 %; Art. 144 StG BE · 2026
Liegenschaftssteuer: höchstens 1.5 ‰ des amtlichen Werts (Gemeinde); Steuergesetz Kanton Bern · 2026
Eigenmietwert: steuerbar bis Ende 2028, entfällt ab 1.1.2029; Bundesrat, Medienmitteilung · 01.04.2026

Beim Kauf: Handänderungssteuer und Nebenkosten

Wer im Kanton Bern ein Grundstück erwirbt, schuldet die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent der Gegenleistung. Zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 Prozent, die aus Eigenmitteln zu bezahlen sind. Wer das Objekt als Hauptwohnsitz selbst nutzt, kann mit der Grundbuchanmeldung die Befreiung auf den ersten 800’000 Franken beantragen; die Steuer wird gestundet und entfällt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Teilvermietung in der Sperrfrist gefährdet die Befreiung.

Welche Steuer wann anfällt

Phase	Steuer	Wer zahlt	Grundlage
Kauf	Handänderungssteuer 1.8 %	Käuferschaft	Kaufpreis
Besitz	Vermögenssteuer	Eigentümer	amtlicher Wert minus Schulden
Besitz	Liegenschaftssteuer	Eigentümer	amtlicher Wert, ohne Schuldenabzug
Besitz bis 2028	Einkommenssteuer auf Eigenmietwert	Selbstnutzer	Eigenmietwert minus Abzüge
Vermietung	Einkommenssteuer auf Mietertrag	Vermieter	Mieten minus Liegenschaftskosten
Verkauf	Grundstückgewinnsteuer	Verkäuferschaft	Gewinn nach Besitzdauer-Reduktion

Vereinfachte Übersicht. Erbschaften, Schenkungen und Übertragungen unter Ehegatten folgen besonderen Regeln.

Während des Besitzes: Vermögen, Liegenschaft, Eigenmietwert

Die Liegenschaft wird zum amtlichen Wert als Vermögen besteuert, abzüglich der Hypothekarschulden. Unabhängig davon erheben viele Gemeinden eine Liegenschaftssteuer auf dem amtlichen Wert ohne Schuldenabzug, höchstens 1.5 Promille. Für selbstbewohntes Eigentum ist bis Ende 2028 der Eigenmietwert als Einkommen steuerbar; im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhalt abziehbar. Ab 2029 entfallen Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und — ausser beim befristeten Ersterwerberabzug — der Schuldzinsabzug für Selbstnutzer.

Bei Vermietung

Mieterträge sind als Einkommen steuerbar. Abziehbar sind Unterhalts- und Verwaltungskosten, Versicherungen und Schuldzinsen; bei Unterhalt wahlweise effektiv oder pauschal. Daran ändert der Systemwechsel 2029 wenig, mit einer Ausnahme: Schuldzinsen werden ab 2029 nur noch anteilig nach dem Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar sein. Die Vermietung von Wohnungen ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen; bei Geschäftsräumen kann optiert werden.

Beim Verkauf: Grundstückgewinnsteuer

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Steuerbar ist der Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten — Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, Kosten von Kauf und Verkauf. Der Kanton Bern ermässigt den Gewinn ab fünf vollen Besitzjahren um 2 Prozent für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens um 70 Prozent; bei kürzerer Besitzdauer gibt es Zuschläge von 10 bis 70 Prozent. Gewinne unter 5’200 Franken sind steuerfrei. Bei einer Ersatzbeschaffung wird die Steuer aufgeschoben.

Erbschaft, Schenkung und Familie

Ehegatten und Nachkommen sind im Kanton Bern von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung aufgeschoben; beim späteren Verkauf zählt die Besitzdauer der Vorgänger mit. Ein Verkauf an Kinder unter dem Verkehrswert ist eine gemischte Schenkung: Für den Kaufteil gelten die normalen Regeln, für den Schenkungsteil der Aufschub. Konkubinatspartner sind anders als Ehegatten erbschaftssteuerpflichtig.

Die häufigsten Fehler

Erstens fehlende Belege für wertvermehrende Investitionen — sie erhöhen die Grundstückgewinnsteuer unnötig. Zweitens ein Verkaufstermin knapp vor dem nächsten vollen Besitzjahr, der Reduktion kostet. Drittens ein verpasstes Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer bei der Grundbuchanmeldung. Viertens Sanierungen nach 2028, die bei Selbstnutzung nicht mehr abziehbar sind. Und fünftens der amtliche Wert als Grundlage für Erbteilungen, obwohl er deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Steuern vor einem Verkauf im Kanton Bern richtig vorbereiten

1
Anlagekosten belegen
Kaufvertrag, Rechnungen für Umbauten und Erweiterungen sowie Belege zu Kaufnebenkosten zusammenstellen und wertvermehrende von werterhaltenden Arbeiten trennen.
2
Besitzdauer prüfen
Das Datum des Erwerbs festhalten und den Antrittstermin so legen, dass ein weiteres volles Besitzjahr erreicht wird, wenn es nahe liegt.
3
Aufschub klären
Prüfen, ob eine Ersatzbeschaffung geplant ist oder ein anderer Aufschubtatbestand greift.
4
Nettoerlös rechnen
Grundstückgewinnsteuer, Maklerprovision, Notariat und Ablösung der Hypothek in eine Nettoerlösrechnung bringen.
5
Sicherstellung einplanen
Mit dem Notariat klären, welcher Betrag aus dem Erlös für die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt wird.

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1.8 % Kanton Bern

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— Begriffe

Grundstückgewinnsteuer
Eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft, getragen von der Verkäuferschaft.
Handänderungssteuer
Eine Steuer auf den Eigentumsübergang einer Liegenschaft, üblicherweise von der Käuferschaft getragen.
Eigenmietwert
Der fiktive Mietertrag, den Eigentümer für selbstbewohntes Wohneigentum als Einkommen versteuern — letztmals im Steuerjahr 2028.
Amtlicher Wert
Der vom Kanton für die Steuerbemessung festgelegte Wert einer Liegenschaft — er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Wertvermehrende Investition
Eine Investition, die den Standard einer Liegenschaft erhöht — sie mindert später die Grundstückgewinnsteuer, ist aber laufend nicht abzugsfähig.
Ersatzbeschaffung
Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, wenn der Verkaufserlös in eine neue selbstbewohnte Liegenschaft investiert wird.

— Häufige Fragen

Antworten zum Thema.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf im Kanton Bern an?

Die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent des Kaufpreises, geschuldet von der Käuferschaft. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Steuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern?

Sie hängt vom Gewinn, vom progressiven Tarif und von den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde ab. Ab fünf vollen Besitzjahren wird der Gewinn um 2 Prozent pro Jahr reduziert, höchstens um 70 Prozent.

Muss ich als Eigentümer eine Liegenschaftssteuer zahlen?

Wenn Ihre Gemeinde sie erhebt, ja. Sie beträgt höchstens 1.5 Promille des amtlichen Werts.

Was ändert sich 2029?

Der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum entfällt, ebenso der Unterhaltsabzug und — ausser beim Ersterwerberabzug — der Schuldzinsabzug. Grundstückgewinn-, Handänderungs-, Vermögens- und Liegenschaftssteuer bleiben.

Sind Erben steuerpflichtig?

Ehegatten und Nachkommen sind im Kanton Bern von der Erbschaftssteuer befreit. Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Erbgang aufgeschoben.

Ist die Handänderungssteuer abziehbar?

Nicht vom Einkommen. Sie zählt zu den Anlagekosten und mindert beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer.

Quellen

Zitiervorschlag: Immero AG, «Immobiliensteuern im Kanton Bern: Kauf, Besitz und Verkauf im Überblick», immero.ch/immobilien-steuern-kanton-bern, Stand 24. Oktober 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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