— Glossar · Steuern
Wertvermehrende Investition
Eine Investition, die den Standard einer Liegenschaft erhöht — sie mindert später die Grundstückgewinnsteuer, ist aber laufend nicht abzugsfähig.
Die Abgrenzung zum werterhaltenden Unterhalt entscheidet über die steuerliche Behandlung: Werterhaltende Massnahmen wie der Ersatz einer defekten Heizung sind im Jahr der Ausgabe abzugsfähig, wertvermehrende wie ein Ausbau des Dachgeschosses nicht. Dafür erhöhen Letztere die Anlagekosten und senken die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf. Bei umfassenden Sanierungen werden häufig beide Anteile ausgeschieden. Für selbstbewohntes Eigentum entfällt der Abzug für werterhaltenden Unterhalt ab 2029; die Anrechnung wertvermehrender Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer bleibt.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Die Abgrenzung in der Praxis
Werterhaltend ist, was den bestehenden Zustand wiederherstellt: der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige, neue Farbe, eine reparierte Dachrinne. Wertvermehrend ist, was den Standard erhöht: ein Ausbau des Dachgeschosses, ein Wintergarten, ein zusätzliches Bad, ein deutlich höherwertiger Innenausbau. Bei einer umfassenden Sanierung werden beide Anteile ausgeschieden, oft nach Erfahrungswerten der Steuerverwaltung.
Die steuerliche Wirkung
Wertvermehrende Investitionen sind nicht vom laufenden Einkommen abziehbar. Sie erhöhen aber die Anlagekosten und senken damit beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Werterhaltende Kosten sind bei selbstbewohntem Eigentum bis Ende 2028 im Jahr der Ausgabe abziehbar; ab 2029 entfällt dieser Abzug. Die Anrechnung wertvermehrender Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer bleibt unverändert.
Belege über Jahrzehnte aufbewahren
Weil wertvermehrende Investitionen erst beim Verkauf wirken, müssen die Belege oft Jahrzehnte aufbewahrt werden. Fehlen sie, kann die Steuerverwaltung die Anrechnung verweigern oder nur pauschal zulassen. Bewahren Sie Rechnungen, Zahlungsbelege und Baubewilligungen geordnet auf, idealerweise digital. Bei einem Erbgang gehen sie mit der Liegenschaft über und sind für die Erben ebenso wertvoll.
Typische Abgrenzungsfälle
Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist oft anteilig: Ersetzt man eine alte Küche durch eine deutlich bessere, ist ein Teil werterhaltend, ein Teil wertvermehrend. Ein neuer Wintergarten oder Anbau ist vollständig wertvermehrend, der Ersatz einer Heizung durch eine gleichwertige vollständig werterhaltend. Energetische Massnahmen werden steuerlich besonders behandelt. Wichtig ist die Dokumentation: Rechnungen sollten aufbewahrt werden, bis die Liegenschaft verkauft ist — sie mindern dann die Grundstückgewinnsteuer.
Beispiel
Eine Eigentümerin baut 2010 das Dachgeschoss für 120'000 Franken aus und verkauft das Haus 2027. Der Ausbau erhöht ihre Anlagekosten um 120'000 Franken und senkt den steuerbaren Grundstückgewinn entsprechend. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent auf dem Gewinn spart sie rund 24'000 Franken — sofern sie die Belege noch hat.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Wertvermehrende Investition — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/wertvermehrende-investition
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Grundstückgewinnsteuer
Eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft, getragen von der Verkäuferschaft.
- Liegenschaftsunterhalt
Werterhaltende Aufwendungen an einer Liegenschaft, die im Jahr der Zahlung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
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