— Glossar · Steuern
Amtlicher Wert
auch: Steuerwert
Der vom Kanton für die Steuerbemessung festgelegte Wert einer Liegenschaft — er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Der amtliche Wert dient der Vermögensbesteuerung und bis Ende 2028 auch der Eigenmietwertbesteuerung und wird periodisch neu festgelegt. Er ist bewusst konservativ angesetzt und taugt weder als Verhandlungsgrundlage noch für eine Erbteilung. Wer ihn mit dem Verkehrswert verwechselt, unterschätzt sein Vermögen regelmässig um einen erheblichen Betrag.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Kanton BernIm Kanton Bern wurde die letzte allgemeine Neubewertung per 31. Dezember 2020 durchgeführt (AN20), mit einem Zielwert von 70 Prozent des Verkehrswerts im Median. Das Bundesgericht hat diesen Zielwert Ende 2021 als zu tief beurteilt; der Kanton prüft seither eine Neugestaltung der amtlichen Bewertung.
Wofür der amtliche Wert verwendet wird
Der amtliche Wert ist ein Steuerwert. Er ist Grundlage der Vermögenssteuer und der kommunalen Liegenschaftssteuer, im Kanton Bern bis Ende 2028 zudem der Ausgangspunkt für den Eigenmietwert. Er dient nicht der Preisfindung: Weder Käufer noch Banken orientieren sich daran, und für Erbteilungen oder Scheidungen ist er ungeeignet, weil er bewusst unter dem Marktwert angesetzt ist.
Wie er im Kanton Bern festgelegt wird
Bei einer allgemeinen Neubewertung, die der Grosse Rat anordnet, werden alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke des Kantons in der Regel automatisiert neu bewertet. Die letzte erfolgte per 31. Dezember 2020. Dazwischen löst eine wesentliche bauliche Veränderung eine ausserordentliche Neubewertung des einzelnen Grundstücks aus, meist mit Augenschein durch eine kantonale Schätzerin oder einen Schätzer.
Warum er vom Verkehrswert abweicht
Der amtliche Wert zielt auf einen Anteil des Verkehrswerts, nicht auf den vollen Marktwert, und er wird nur periodisch angepasst. In Jahren mit steigenden Preisen wächst der Abstand. In Bern-Mittelland liegt er deshalb bei vielen Objekten deutlich unter dem, was ein Verkauf einbringen würde. Wer den amtlichen Wert als Richtwert für einen Preis nimmt, verkauft zu günstig oder zahlt bei einer Übernahme zu wenig aus.
Amtlicher Wert und Verkehrswert im Verhältnis
Wie gross der Abstand zwischen amtlichem Wert und Verkehrswert ist, hängt von der Lage und dem Zeitpunkt der letzten Neubewertung ab. In Gemeinden mit stark gestiegenen Preisen wie Muri, Bremgarten oder der Stadt Bern ist der Abstand grösser als in ländlichen Gemeinden. Für Erbteilungen, Scheidungen, Übertragungen an Kinder und Verkäufe ist deshalb immer eine Verkehrswertschätzung nötig. Der amtliche Wert bleibt dagegen für Vermögens- und Liegenschaftssteuer massgebend, auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts 2029.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus in Köniz mit einem amtlichen Wert von 640'000 Franken wird nach einer Verkehrswertschätzung auf 1.15 Millionen Franken bewertet. Für die Vermögenssteuer zählt der amtliche Wert. Für die Erbteilung unter drei Geschwistern ist der Verkehrswert massgebend — der Unterschied von über einer halben Million Franken entscheidet darüber, ob die Teilung fair ist.
— Häufige Fragen
— Selbst rechnen
Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Amtlicher Wert — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/amtlicher-wert
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
- Eigenmietwert
Der fiktive Mietertrag, den Eigentümer für selbstbewohntes Wohneigentum als Einkommen versteuern — letztmals im Steuerjahr 2028.
— Bern-Mittelland
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