Eine Steuer auf das Objekt
Die Liegenschaftssteuer ist eine Objektsteuer: Sie wird auf dem Grundstück selbst erhoben, unabhängig von Einkommen, Vermögen oder Schulden der Eigentümerin. Im Kanton Bern ist sie eine Gemeindesteuer. Die Gemeinden entscheiden, ob und in welcher Höhe sie die Steuer erheben, wobei das kantonale Steuergesetz eine Obergrenze von 1.5 Promille des amtlichen Werts setzt. Die Steuer wird jährlich zusammen mit oder separat von der Gemeindesteuer in Rechnung gestellt. Sie trifft Selbstnutzer und Vermieter gleichermassen.
Wie sie berechnet wird
Grundlage ist der amtliche Wert, den der Kanton bei der allgemeinen Neubewertung festlegt; die letzte erfolgte per 31. Dezember 2020. Die Steuer ergibt sich aus amtlichem Wert mal Gemeindesatz. Bei einem amtlichen Wert von 600’000 Franken und einem Satz von 1.2 Promille sind das 720 Franken pro Jahr, beim Maximalsatz von 1.5 Promille 900 Franken. Da der amtliche Wert meist deutlich unter dem Verkehrswert liegt, ist die Belastung gemessen am Marktwert tief. Bei Stockwerkeigentum wird jede Einheit separat besteuert. In Bern-Mittelland erheben 2026 etwa die Stadt Bern und Ostermundigen den Maximalsatz von 1.5 Promille, Köniz und Bolligen 1.2, Belp, Münsingen und Zollikofen 1.0 und Muri bei Bern 0.7 Promille (Finanzverwaltung des Kantons Bern).
Die Rolle im Gemeindevergleich
Bei der Wahl einer Gemeinde schauen viele auf die Steueranlage der Einkommens- und Vermögenssteuer. Die Liegenschaftssteuer ist im Vergleich ein kleiner Posten, kann aber bei grossen Liegenschaften oder Renditeobjekten ins Gewicht fallen. Für ein Mehrfamilienhaus mit einem amtlichen Wert von 3 Millionen Franken macht der Unterschied zwischen 1.0 und 1.5 Promille 1’500 Franken pro Jahr aus. In unseren Gemeindevergleichen steht deshalb neben der Steueranlage immer auch der Hinweis, die Liegenschaftssteuer der jeweiligen Gemeinde zu prüfen.
Abzug bei der Einkommenssteuer
Die Liegenschaftssteuer zählt zu den Kosten einer Liegenschaft. Wer bei der Einkommenssteuer die effektiven Liegenschaftskosten abzieht, kann sie in der Regel dort geltend machen; wer die Pauschale wählt, hat sie damit abgegolten. Für selbstbewohntes Eigentum gilt das bis Ende 2028: Mit dem Systemwechsel ab 2029 entfällt bei selbstbewohnten Liegenschaften der Abzug von Unterhalts- und Liegenschaftskosten. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.
Was 2029 und danach kommt
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ändert an der Liegenschaftssteuer nichts. Für überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften erlaubt die neue Bundesverfassungsbestimmung den Kantonen eine besondere Liegenschaftssteuer. Der Berner Regierungsrat will den Gemeinden eine solche Zusatzsteuer ermöglichen, was eine Änderung der Kantonsverfassung mit Volksabstimmung voraussetzt. Für Eigentümer von Ferien- oder Zweitwohnungen im Kanton Bern ist dieser Punkt in den nächsten Jahren zu beobachten.
Praktische Hinweise
Prüfen Sie nach einer Neubewertung, ob der amtliche Wert korrekt ist; Einsprachen sind innert der angegebenen Frist möglich, etwa bei falsch erfassten Flächen. Steuerpflichtig ist, wer am Ende des Kalenderjahres als Eigentümer eingetragen ist — beim Kauf im Laufe des Jahres also die Käuferschaft für das ganze Jahr. Der Kaufvertrag sieht deshalb meist einen Ausgleich pro rata temporis vor, abgerechnet über das Notariat. Und denken Sie bei der Budgetierung eines Eigenheims daran: Zu Zinsen, Amortisation und Unterhalt kommen jährliche Abgaben wie Liegenschaftssteuer, Gebäudeversicherung und Gebühren für Wasser, Abwasser und Kehricht hinzu.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab fünf vollen Besitzjahren 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb (nach fünf Jahren also 10 %), bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Liegenschaftssteuer im Kanton Bern: Höhe, Berechnung, Abzug. https://www.immero.ch/ratgeber/liegenschaftssteuer-kanton-bern