Die Steuern im Überblick
Beim Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Bern sind drei Steuern zu unterscheiden. Die Grundstückgewinnsteuer trifft die Verkäuferschaft und wird auf dem realisierten Gewinn erhoben. Die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent des Kaufpreises schuldet die Käuferschaft. Und die Vermögenssteuer erfasst nach dem Verkauf den Erlös, soweit er auf dem Konto liegt oder angelegt wird. Eine allgemeine Einkommenssteuer auf den Verkaufspreis gibt es für Privatpersonen nicht — ein verbreitetes Missverständnis, das unnötige Sorgen verursacht.
Wie der steuerbare Gewinn entsteht
Ausgangspunkt ist der Verkaufserlös. Davon werden die Anlagekosten abgezogen: der ursprüngliche Erwerbspreis, die nachgewiesenen wertvermehrenden Investitionen und die mit Kauf und Verkauf verbundenen Kosten wie Maklerprovision, Inserate, Notariat und Grundbuch. Was bleibt, ist der Rohgewinn. Wer eine Liegenschaft vor sehr langer Zeit erworben oder geerbt hat, rechnet mit dem damaligen Erwerbspreis bzw. dem Wert bei der letzten steuerbaren Handänderung. Fehlende Belege für Investitionen sind der häufigste Grund für eine zu hohe Steuer.
Die Berner Besitzdauer-Reduktion
Nach Art. 144 des bernischen Steuergesetzes ermässigt sich der Grundstückgewinn um 2 Prozent für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, sofern die Liegenschaft mindestens fünf Jahre im Eigentum war. Nach fünf Jahren beträgt die Reduktion also 10 Prozent, nach zwanzig Jahren 40 Prozent, ab 35 Jahren das Maximum von 70 Prozent. Bei einer Besitzdauer unter fünf Jahren wird die Steuer dagegen mit Zuschlägen erhöht. Die genaue Besitzdauer kann deshalb über den Verkaufszeitpunkt mitentscheiden: Ein Antrittstermin wenige Wochen nach dem nächsten vollen Besitzjahr spart oft mehrere tausend Franken.
Aufschub bei Ersatzbeschaffung und Familie
In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben, sondern aufgeschoben. Der wichtigste ist die Ersatzbeschaffung: Wer sein selbstbewohntes Eigenheim verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein neues selbstbewohntes Eigenheim in der Schweiz investiert, schiebt die Steuer im Umfang der Reinvestition auf. Weitere Aufschubtatbestände sind Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung sowie Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder einer Scheidung. Aufgeschoben heisst: Die Steuer fällt beim späteren Verkauf an, dann mit der gesamten Besitzdauer.
Ein Beispiel aus Ostermundigen
Ein Paar hat 2009 eine Wohnung in Ostermundigen für 620’000 Franken gekauft, 2016 für 70’000 Franken Küche und Bäder erneuert, wovon rund die Hälfte als wertvermehrend anerkannt wird, und verkauft 2026 für 980’000 Franken. Maklerprovision und Notariatskosten betragen 30’000 Franken. Der Rohgewinn liegt bei rund 295’000 Franken. Nach 17 vollen Besitzjahren ermässigt er sich um 34 Prozent auf rund 195’000 Franken. Auf diesen Betrag wird die Steuer nach dem Berner Tarif und den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde berechnet. Wie viel das genau ausmacht, zeigt unser Rechner als Indikation.
Was Sie vor dem Verkauf vorbereiten sollten
Sammeln Sie den ursprünglichen Kaufvertrag, alle Rechnungen für Umbauten und Erweiterungen sowie die Belege der Verkaufskosten. Trennen Sie wertvermehrende von werterhaltenden Arbeiten: Ein neuer Wintergarten mindert den Gewinn, ein Ersatz der Heizung durch eine gleichwertige nur anteilig. Klären Sie, ob eine Ersatzbeschaffung geplant ist, und halten Sie die Fristen ein. Die Steuer wird übrigens nicht sofort beim Notar fällig, sondern nach der Veranlagung. Viele Notariate verlangen aber eine Sicherstellung aus dem Erlös, weil der Kanton ein gesetzliches Pfandrecht hat.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab fünf vollen Besitzjahren 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb (nach fünf Jahren also 10 %), bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Steuergesetz des Kantons Bern (StG), Art. 126 ff. — Grundstückgewinnsteuer
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Steuern beim Immobilienverkauf: Was im Kanton Bern anfällt. https://www.immero.ch/ratgeber/steuern-beim-immobilienverkauf