Was eine gemischte Schenkung ist
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Leistung bewusst zu einem Preis unter ihrem Wert erbracht wird. Verkaufen Eltern ein Haus mit einem Verkehrswert von 1.2 Millionen Franken für 700’000 Franken an die Tochter, besteht das Geschäft aus einem Kauf über 700’000 Franken und einer Schenkung über 500’000 Franken. Rechtlich wird der Schenkungsteil wie eine Zuwendung behandelt. Steuerlich und erbrechtlich hat das Folgen, die oft erst Jahre später sichtbar werden — meist dann, wenn die Eltern gestorben sind und die Geschwister die Teilung verlangen.
Ohne Bewertung keine faire Lösung
Am Anfang steht eine unabhängige Verkehrswertschätzung. Der amtliche Wert taugt dafür nicht, weil er deutlich unter dem Marktwert liegt. Die Schätzung bestimmt den Umfang der Schenkung, dient den Steuerbehörden als Grundlage und schützt das übernehmende Kind vor dem späteren Vorwurf, es habe zu wenig bezahlt. Sinnvoll ist, die Bewertung allen Kindern offenzulegen. Wer heute transparent bewertet, verhindert die häufigste Ursache für Erbstreit: unterschiedliche Erinnerungen an den damaligen Wert.
Erbausgleich und Pflichtteile
Nach Art. 626 ZGB sind Zuwendungen an Nachkommen, die den Charakter einer Ausstattung haben, bei der Erbteilung auszugleichen, sofern der Erblasser nichts anderes verfügt hat. Bei einem Hausverkauf unter Wert ist das regelmässig der Fall. Ausgeglichen wird zum Wert im Zeitpunkt des Erbgangs. Soll das übernehmende Kind von der Ausgleichung befreit werden, braucht es eine ausdrückliche Anordnung, die aber die Pflichtteile der Geschwister nicht verletzen darf. Seit 2023 beträgt der Pflichtteil der Nachkommen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs.
Die Steuerfolgen im Kanton Bern
Für den Schenkungsteil fällt bei Nachkommen im Kanton Bern keine Schenkungssteuer an. Die Grundstückgewinnsteuer wird für den geschenkten Teil aufgeschoben; auf den Kaufteil wird sie nur erhoben, wenn der bezahlte Preis die Anlagekosten der Eltern übersteigt. Beim späteren Verkauf durch das Kind wird die Besitzdauer der Eltern mitgezählt. Die Handänderungssteuer wird auf dem bezahlten Preis berechnet. Wie die einzelnen Positionen im konkreten Fall veranlagt werden, sollte vorab mit dem Notariat und allenfalls einem Steuerruling geklärt werden.
Finanzierung durch das Kind
Das übernehmende Kind braucht für den Kaufpreis eine Hypothek. Banken rechnen mit dem Kaufpreis oder dem tieferen Verkehrswert und verlangen die üblichen Eigenmittel. Die geschenkte Differenz zählt bei vielen Banken als Eigenkapital, weil der Belehnungswert über dem Kaufpreis liegt. Wird eine bestehende Hypothek der Eltern übernommen, braucht es die Zustimmung der Bank und deren Entlassung der Eltern aus der Haftung. Die Tragbarkeit muss auch bei einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent gegeben sein.
Ein Vorgehen, das Streit vermeidet
Bewährt hat sich ein Ablauf in vier Schritten: unabhängige Bewertung, Familiengespräch mit allen Kindern, notarieller Kaufvertrag mit klarer Regelung des Schenkungsteils und, wo gewünscht, ein Erbvertrag, der die Ausgleichung verbindlich festlegt. Ein vorbehaltenes Wohnrecht der Eltern wird im Vertrag bewertet und im Grundbuch eingetragen. Diese Sorgfalt kostet einmalig einige tausend Franken. Ein Erbstreit über eine schlecht dokumentierte Übertragung kostet ein Mehrfaches und oft die Familienbeziehung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab fünf vollen Besitzjahren 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb (nach fünf Jahren also 10 %), bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Haus an die Kinder verkaufen: Gemischte Schenkung, Steuern und Erbausgleich. https://www.immero.ch/ratgeber/haus-an-kinder-verkaufen-gemischte-schenkung