Zwei grundverschiedene Wege
Wer Bauland besitzt und nicht selbst bauen will, hat im Wesentlichen zwei Optionen. Beim Verkauf fliesst der volle Erlös sofort, das Land ist weg, und auf dem Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Beim Baurecht bleibt das Land im Eigentum, ein Dritter darf darauf bauen und zahlt dafür einen jährlichen Baurechtszins. Es ist die Entscheidung zwischen einmaligem Kapital und laufendem Ertrag.
Wie der Baurechtszins funktioniert
Der Baurechtszins wird üblicherweise als Prozentsatz des Landwerts vereinbart, in der Praxis häufig im Bereich von rund drei bis vier Prozent. Bei einem Landwert von 600 000 Franken und einem Satz von 3.5 Prozent ergibt das 21 000 Franken jährlich. Wichtig ist die Indexierung: Ohne Anpassungsklausel verliert der Zins über eine Laufzeit von achtzig Jahren real massiv an Wert.
Steuerlich zwei verschiedene Welten
Beim Verkauf wird der Gewinn einmalig mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst — im Kanton Bern mit der Besitzdauer-Reduktion von 2 Prozent pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 Prozent. Der Baurechtszins hingegen ist wiederkehrendes Einkommen und wird jährlich als solches versteuert. Welcher Weg netto besser abschneidet, hängt von Besitzdauer, Steuersatz und Zeithorizont ab und sollte konkret gerechnet werden.
Der Heimfall entscheidet mit
Am Ende der Baurechtsdauer fallen die Bauten an den Grundeigentümer zurück. Der Vertrag regelt, welche Entschädigung dafür zu leisten ist — häufig ein Prozentsatz des dannzumaligen Verkehrswerts. Für den Grundeigentümer ist eine tiefe Heimfallentschädigung attraktiv, für den Baurechtsnehmer und dessen Bank das Gegenteil. Diese Klausel beeinflusst den erzielbaren Baurechtszins direkt.
Für wen sich was eignet
Das Baurecht passt zu Eigentümern mit langem Horizont, die das Land in der Familie halten wollen und laufende Erträge einer Einmalzahlung vorziehen — etwa Erbengemeinschaften, die sich nicht auf einen Verkauf einigen. Der Verkauf passt, wenn Kapital gebraucht wird, wenn die Besitzdauer eine hohe Steuerreduktion bringt oder wenn die Verwaltung eines langfristigen Vertragsverhältnisses nicht gewünscht ist. Wir stellen beide Varianten mit Zahlen gegenüber.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 3 bis 4 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.