Vorteile einer Baurechtsliegenschaft
Der Kaufpreis ist tiefer, da der Boden nicht erworben wird – typischerweise 20–35% günstiger als ein vergleichbares Objekt im Vollstandard. Baurechtsliegenschaften werden häufig von Gemeinden, Kantonen oder Pensionskassen angeboten, was einen seriösen Gegenüber garantiert. Der Baurechtszins ist steuerlich abzugsfähig.
Was kostet ein Baurecht laufend?
Der Baurechtszins beträgt typischerweise 4–6% des Landwertes pro Jahr. Bei einem Landwert von CHF 300’000 zahlen Sie jährlich CHF 12’000–18’000. Dieser Zins ist oft indexiert und steigt mit der Teuerung. Für die Tragbarkeitsrechnung der Bank wird der Baurechtszins wie ein Mietzins behandelt.
Rechtliche Risiken und wie man sie minimiert
Die grössten Risiken: Heimfall ohne angemessene Entschädigung, Ablehnung der Verlängerung, stark steigende Baurechtszinsen nach Neuberechnung des Landwertes. Lassen Sie den Baurechtsvertrag von einem Anwalt prüfen. Achten Sie auf Klauseln zur Zinsanpassung, Heimfallentschädigung und Verlängerungsoptionen.
Steuerliche Aspekte
Der Baurechtszins ist beim Käufer als Gewinnungskosten oder als Privataufwand abzugsfähig. Der Eigenmietwert wird auf dem Gebäudewert (ohne Landanteil) berechnet. Beim Verkauf unterliegt nur der Gebäudewert, nicht der Boden, der Grundstückgewinnsteuer.
Die Reihenfolge, die Zeit spart
Viele Kaufinteressierte beginnen mit der Objektsuche und klären die Finanzierung später. Das führt regelmässig dazu, dass ein passendes Objekt an jemanden geht, der schneller zusagen konnte. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: zuerst Eigenmittel und Tragbarkeit prüfen, dann eine Finanzierungsbestätigung einholen, erst danach suchen. Wer mit einer belastbaren Zusage antritt, wird von Verkäuferschaft und Makler anders behandelt — gerade in gefragten Lagen der Region Bern, wo Objekte häufig vergeben sind, bevor sie breit inseriert werden.
Was die Nebenkosten wirklich ausmachen
Zum Kaufpreis kommen im Kanton Bern rund 3 bis 4 Prozent hinzu: die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent, die üblicherweise die Käuferschaft trägt, sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Diese Beträge laufen nicht über die Hypothek und müssen zusätzlich zu den geforderten 20 Prozent Eigenkapital verfügbar sein. Bei einem Objekt zu 900'000 Franken sind das neben 180'000 Franken Eigenkapital weitere rund 19'000 Franken — der häufigste Planungsfehler beim Immobilienkauf.
Was sich ab 2029 ändert
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Baurechtsliegenschaften ebenso wie auf gewöhnlichem Wohneigentum. Ob der Baurechtszins bei Selbstnutzung danach noch abziehbar ist, hängt von der Ausführungsgesetzgebung ab, die derzeit erarbeitet wird; wir empfehlen, dies vor einem Kauf mit der Steuerberatung zu klären.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 3 bis 4 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.