— Glossar · Recht
Heimfall
auch: Heimfallentschädigung
Der Übergang der Bauten an den Grundeigentümer, wenn ein Baurecht abläuft oder vorzeitig beendet wird.
Beim ordentlichen Heimfall am Ende der Baurechtsdauer schuldet der Grundeigentümer eine angemessene Entschädigung für die Bauten, deren Höhe im Vertrag geregelt werden kann. Beim vorzeitigen Heimfall wegen grober Pflichtverletzung gelten besondere Regeln. Ohne klare Heimfallregelung ist ein Baurecht für Käufer und Banken ein erhebliches Risiko.
Fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Immero AG · Stand Oktober 2026
Ordentlicher Heimfall
Läuft ein Baurecht ab, gehen die Bauten an den Grundeigentümer über. Er schuldet dafür eine angemessene Entschädigung, deren Höhe und Berechnung der Vertrag regeln kann, etwa als Prozentsatz des Zeitwerts. Ohne Regelung entscheidet im Streitfall das Gericht. Viele Verträge sehen zudem Verlängerungsoptionen vor, damit der Heimfall nicht automatisch eintritt.
Vorzeitiger Heimfall
Verletzt der Baurechtsnehmer seine Pflichten grob, etwa durch Nichtzahlung des Zinses oder vertragswidrige Nutzung, kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall verlangen. Auch dann ist eine Entschädigung geschuldet, die aber tiefer ausfallen kann. Für Banken ist die Heimfallregelung zentral: Sie entscheidet, ob ihr Pfandrecht im Ernstfall noch Wert hat.
Beispiel
Ein Baurecht über 60 Jahre läuft aus. Der Vertrag sieht eine Heimfallentschädigung von 80 Prozent des Zeitwerts der Bauten vor. Bei einem Zeitwert von 500’000 Franken erhält der Baurechtsnehmer 400’000 Franken.
— Häufige Fragen
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Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Heimfall — Definition. Fachglossar Schweizer Immobilienbegriffe. https://www.immero.ch/glossar/heimfall
— Vertiefung im Ratgeber
— Verwandte Begriffe
- Baurecht
Das Recht, auf fremdem Grund zu bauen und Eigentümer des Gebäudes zu sein — gegen einen wiederkehrenden Baurechtszins.
- Baurechtszins
Das jährliche Entgelt, das die Baurechtsnehmerin dem Grundeigentümer für die Nutzung des Bodens im Baurecht bezahlt.
— Bern-Mittelland
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