— Themenschwerpunkt · Energie & Werterhalt

Energie und Immobilienwert: Wie der energetische Zustand den Preis bewegt

Käufer preisen den energetischen Zustand über die erwarteten Investitionen ein: vor allem den Ersatz fossiler oder elektrischer Heizungen und die Sanierung der Gebäudehülle. Im Kanton Bern sind Elektroheizungen bis Ende 2031 zu ersetzen, ein fossiler Heizungsersatz ist an Auflagen geknüpft. Wer Kosten, Förderung und Machbarkeit belegt, verhindert überzogene Abschläge.

Verfasst und fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Eidg. Dipl. Immobilienbewerter · Stand 21. September 2026

— Das Wichtigste in Zahlen

Ersatzpflicht Elektroheizungen: bis Ende 2031; Kantonales Energiegesetz Bern (weu.be.ch) · 2026
Wärmeerzeugerersatz: meldepflichtig; fossil nur mit Auflagen; Energiegesetzgebung Kanton Bern · 2026
Fossiler Ersatz zulässig u. a. mit: GEAK Gesamtenergieeffizienz ≥ D, Minergie oder Standardlösung; Energiegesetzgebung Kanton Bern · 2026
Wärmepumpe Einfamilienhaus: häufig CHF 30'000–60'000 vor Förderung; immero Marktbeobachtung (geschätzt) · Q3 2026
Steuerabzug Energiemassnahmen: bis 2028 Bund und Kanton; ab 2029 nur Kanton möglich (Bern offen); Bundesgesetz Systemwechsel · Sept. 2026

Wie Käufer den energetischen Zustand einpreisen

Käufer rechnen heute systematisch: Wann muss die Heizung ersetzt werden, was kostet eine Wärmepumpe, sind Fenster und Dach in Ordnung, wie hoch sind die Energiekosten? Diese Posten ziehen sie vom Preis ab, den sie für ein vergleichbares, energetisch gutes Objekt bezahlen würden. Fehlen Angaben, setzen sie vorsichtshalber hohe Beträge ein. Der energetische Zustand wirkt deshalb weniger über einen Zuschlag für gute Häuser als über einen Abschlag für unklare. Transparenz ist damit das wirksamste Mittel für Verkäufer.

Massnahmen vor einem Verkauf: was sich typischerweise lohnt

Massnahme	Wirkung auf Käufer	Vor dem Verkauf ausführen?
GEAK oder GEAK Plus erstellen	Belegt den Zustand, zeigt Sanierungsweg	Ja, fast immer sinnvoll
Offerte und Förderabklärung Heizungsersatz	Ersetzt Befürchtung durch belegten Betrag	Ja, geringer Aufwand
Heizungsersatz bei laufender Anlage	Wird selten zum Kostenpreis honoriert	Meist nein, ausser Ersatz ohnehin fällig
Elektroheizung ersetzen	Pflicht bis Ende 2031, Käufer rechnen voll ein	Bei Verkauf nach 2028: prüfen
Kleine Reparaturen, Dichtungen, Service	Positiver Gesamteindruck	Ja
Umfassende Hüllensanierung	Hoher Wertbeitrag, aber lange Projektdauer	Nur bei längerem Verkaufshorizont
Photovoltaik nachrüsten	Geschätzt von Käufern mit hohem Verbrauch	Selten allein wegen Verkauf

Heizung: der grösste Einzelposten

Im Kanton Bern sind Öl- und Gasheizungen nicht verboten. Beim Ersatz in bestehenden Wohnbauten gelten aber Anforderungen: Wer nicht auf ein erneuerbares System wechselt, muss eine gute Gebäudehülle nachweisen, etwa mit einem GEAK der Gesamtenergieeffizienz-Klasse D oder einem Minergie-Zertifikat, oder eine Standardlösung umsetzen. Elektroheizungen müssen bis Ende 2031 ersetzt sein. Für Käufer ist eine alte fossile oder elektrische Heizung deshalb faktisch eine absehbare Investition, auch wenn sie heute noch läuft.

Gebäudehülle: Fenster, Dach, Fassade

Die Gebäudehülle bestimmt den Energiebedarf und damit, wie gut eine Wärmepumpe funktioniert. Alte Fenster, ein ungedämmtes Dach oder eine Fassade ohne Dämmung erhöhen die Heizkosten und die nötige Heizleistung. Umfassende Hüllensanierungen sind teuer und dauern, bringen aber den grössten Werterhalt. Vor einem Verkauf lohnen sie sich selten kurzfristig. Sinnvoller ist ein GEAK Plus, der dem Käufer einen konkreten Sanierungsweg mit Kosten und Fördermöglichkeiten aufzeigt.

Photovoltaik und Eigenverbrauch

Eine Photovoltaikanlage steigert den Wert über tiefere Energiekosten und einen besseren energetischen Gesamtzustand, besonders in Kombination mit einer Wärmepumpe. Wie viel davon im Preis ankommt, hängt von Alter, Leistung und Dokumentation ab. Einen fixen Zuschlag gibt es nicht. Eine neue, gut dokumentierte Anlage wird honoriert, eine ältere mit anstehendem Wechselrichterersatz deutlich weniger. Für Neubauten gelten im Kanton Bern seit 2023 erhöhte Effizienzanforderungen, in die Eigenstrom eingerechnet wird.

Förderung und Steuern richtig kombinieren

Das Förderprogramm Energie des Kantons Bern unterstützt den Heizungsersatz durch erneuerbare Systeme und Sanierungen der Gebäudehülle, sofern das Gesuch vor Baubeginn eingereicht wird. Bis Ende 2028 sind die Kosten abzüglich Förderung zudem als Unterhalt beziehungsweise Energiesparinvestition steuerlich abziehbar. Ab 2029 entfällt der Abzug beim Bund; ob der Kanton Bern ihn beibehält, ist offen. Wer ohnehin ersetzen muss, profitiert deshalb bis Ende 2028 doppelt.

Was vor einem Verkauf zu tun ist

In den meisten Fällen nicht die grosse Sanierung, sondern die Vorbereitung: GEAK erstellen, eine Offerte für den Heizungsersatz einholen, die Förderung abklären, Unterlagen zu Heizung, Tank, Fenstern und PV zusammenstellen. Damit diskutiert der Käufer über einen belegten Betrag. Grosse Arbeiten lohnen sich vor allem dann, wenn der Verkauf erst in einigen Jahren geplant ist oder eine Anlage ohnehin am Ende ist. Wir beziffern in der Bewertung den Investitionsbedarf offen — das führt zu schnelleren Abschlüssen und weniger Nachverhandlungen.

Was Käufer prüfen sollten

Käufer sollten den energetischen Zustand nicht nur schätzen, sondern belegen lassen: Alter und Typ der Heizung, Verbräuche der letzten Jahre, GEAK falls vorhanden, Zustand von Fenstern und Dach. Bei Stockwerkeigentum gehören Heizungsersatz und Hüllensanierung zur Gemeinschaft; entscheidend sind Erneuerungsfonds und Beschlusslage. Und für die Finanzierung zählt, dass anstehende Investitionen aus Eigenmitteln oder über eine Aufstockung tragbar sind. Wir prüfen das vor dem Kauf.

Energetische Vorbereitung eines Verkaufs

1
Bestand erfassen
Baujahr, Heizungstyp und -alter, Fenster, Dach, Fassade, PV und Verbräuche der letzten drei Jahre zusammenstellen.
2
GEAK erstellen lassen
Bei gutem Zustand einen GEAK, bei Sanierungsbedarf einen GEAK Plus mit Sanierungsvarianten.
3
Heizungsersatz beziffern
Offerte für ein erneuerbares System einholen und die Förderung mit dem kantonalen Förderrechner abschätzen.
4
Unterlagen ins Dossier
Serviceprotokolle, Tankrevision, Garantien, PV-Daten und GEAK dem Verkaufsdossier beilegen.
5
Preis realistisch ansetzen
Investitionsbedarf offen in die Bewertung einbeziehen, statt ihn der Verhandlung zu überlassen.

— Selbst durchrechnen

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Wertzuwachs und Steuereffekt

Verkaufserlös-Rechner

Netto nach Steuern und Kosten

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Steuerwirkung bis 2028 und ab 2029

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— Begriffe

Wertvermehrende Investition
Eine Investition, die den Standard einer Liegenschaft erhöht — sie mindert später die Grundstückgewinnsteuer, ist aber laufend nicht abzugsfähig.
Liegenschaftsunterhalt
Werterhaltende Aufwendungen an einer Liegenschaft, die im Jahr der Zahlung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.

— Häufige Fragen

Antworten zum Thema.

Muss ich meine Ölheizung ersetzen?

Nicht, solange sie funktioniert. Beim Ersatz gelten im Kanton Bern aber Auflagen: Ein fossiler Ersatz ist nur mit guter Gebäudehülle oder einer Standardlösung zulässig.

Bis wann müssen Elektroheizungen ersetzt sein?

Im Kanton Bern bis Ende 2031, gemäss kantonalem Energiegesetz. Das betrifft zentrale Elektrospeicherheizungen und dezentrale Elektroöfen.

Braucht es beim Verkauf einen GEAK?

Im Kanton Bern nicht. Er lohnt sich trotzdem oft, weil er den Zustand belegt und überzogene Abschläge verhindert.

Soll ich vor dem Verkauf sanieren?

Meist nicht umfassend. Wirkungsvoller sind GEAK, Offerten und Förderabklärung. Grosse Arbeiten lohnen sich vor allem bei längerem Verkaufshorizont.

Wie viel Förderung gibt es für eine Wärmepumpe?

Das hängt von Leistung und Gebäude ab und wird periodisch angepasst. Den aktuellen Stand zeigt der Förderrechner des Kantons; das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht werden.

Sind energetische Investitionen noch abziehbar?

Bis Ende 2028 in der Regel ja. Ab 2029 entfällt der Abzug beim Bund; der Kanton Bern hat noch nicht entschieden, ob er ihn beibehält.

Steigert eine Solaranlage den Hauswert?

Ja, abhängig von Alter, Leistung und Eigenverbrauch. Einen fixen Zuschlag gibt es nicht; entscheidend ist die Dokumentation.

Was gilt bei Stockwerkeigentum?

Heizung und Gebäudehülle sind Sache der Gemeinschaft. Entscheidend sind Erneuerungsfonds, Unterhaltsplanung und die nötigen Mehrheiten für Sanierungen.

Quellen

Zitiervorschlag: Immero AG, «Energie und Immobilienwert: Wie der energetische Zustand den Preis bewegt», immero.ch/energie-und-immobilienwert, Stand 21. September 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

— Bern-Mittelland

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