Kein Verbot, aber Auflagen
Der Kanton Bern hat die Revision des Energiegesetzes 2019 an der Urne abgelehnt, das bestehende Gesetz aber seither angepasst. Öl- und Gasheizungen sind nicht verboten. Beim Ersatz eines fossilen Wärmeerzeugers in einem bestehenden Wohngebäude gelten jedoch Anforderungen: Entweder wird auf ein erneuerbares System gewechselt, oder das Gebäude muss eine gewisse Energieeffizienz nachweisen beziehungsweise mit einer anerkannten Standardlösung verbessert werden. Der Ersatz ist zudem meldepflichtig, in der Regel vor Baubeginn.
Wann ein fossiler Ersatz möglich ist
Ein neuer fossiler Wärmeerzeuger ist zulässig, wenn das Gebäude bereits gut gedämmt ist. Den Nachweis erbringt etwa ein GEAK, der mindestens die Gesamtenergieeffizienz-Klasse D bescheinigt, oder ein gültiges Minergie-Zertifikat. Fehlt dieser Nachweis, muss eine der vom Kanton definierten Standardlösungen umgesetzt werden, zum Beispiel ein Fensterersatz oder eine Dämmung von Fassade oder Dach. Bei unsanierten älteren Häusern macht diese Auflage den fossilen Ersatz oft teurer als den Wechsel auf eine Wärmepumpe.
Elektroheizungen: Frist bis Ende 2031
Strenger sind die Regeln für elektrische Widerstandsheizungen. Das kantonale Energiegesetz schreibt vor, dass bis Ende 2031 alle bestehenden Elektroheizungen durch erneuerbare Heizsysteme zu ersetzen sind. Die Pflicht betrifft zentrale Elektrospeicherheizungen ebenso wie dezentrale Elektroöfen oder Infrarotpaneele. Für Eigentümer bedeutet das eine absehbare Investition, die bei einem Verkauf in den nächsten Jahren im Preis berücksichtigt wird. Wer eine solche Heizung besitzt, sollte den Ersatz planen, bevor die Handwerker gegen Ende der Frist ausgebucht sind.
Die Wärmepumpe als Regelfall
In den meisten Einfamilienhäusern in Bern-Mittelland ist heute eine Luft-Wasser- oder Sole-Wasser-Wärmepumpe die naheliegende Lösung. Ob sie effizient läuft, hängt von der Vorlauftemperatur ab: Bodenheizungen sind ideal, alte Radiatoren funktionieren oft auch, eventuell mit einzelnen grösseren Heizkörpern. Aussengeräte sind lärmrelevant und brauchen Abstände zur Grenze. Erdsonden erfordern eine Bewilligung und sind in Grundwasserschutzzonen nicht überall zulässig. Eine Fernwärmeanschluss ist dort eine Option, wo ein Netz besteht oder geplant ist.
Kosten und Förderung
Die Investition für eine Wärmepumpe in einem Einfamilienhaus liegt je nach System und Aufwand häufig zwischen 30'000 und 60'000 Franken, bei Erdsonden eher am oberen Ende. Das kantonale Förderprogramm unterstützt den Ersatz fossiler und elektrischer Heizungen durch erneuerbare Systeme. Das Gesuch muss vollständig vor Baubeginn eingereicht werden; wer zuerst baut, verliert den Anspruch. Bis Ende 2028 sind die Kosten zudem als Unterhalt beziehungsweise Energiesparinvestition steuerlich abziehbar, danach nur noch, falls der Kanton den Energieabzug beibehält.
Was das für Kauf und Verkauf bedeutet
Käufer eines Hauses mit Öl-, Gas- oder Elektroheizung rechnen den Ersatz mit ein, auch wenn die Heizung noch läuft. Entscheidend sind Alter, Zustand und Restlaufzeit: Eine fünfjährige Gasheizung ist kein Problem, eine 25-jährige Ölheizung ist faktisch am Ende. Für Verkäufer heisst das: Den Ersatz nicht zwingend vornehmen, aber offenlegen, was er kostet und welche Förderung möglich ist. Eine Offerte und eine Förderabklärung im Verkaufsdossier nehmen dem Thema die Unsicherheit.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Bewertung mit lokalen Vergleichsdaten
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Methode Standard — der statistische Vergleich mit realen Transaktionen. Ihre Qualität steht und fällt mit der Dichte lokaler Vergleichsdaten: Ein überregionales Tool rechnet mit dem Kantonsdurchschnitt und übersieht, dass sich Lagen innerhalb einer Gemeinde um mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter unterscheiden können. Für Mehrfamilienhäuser gilt stattdessen das Ertragswertverfahren, bei dem schon ein halbes Prozent Unterschied beim Kapitalisierungssatz den Wert erheblich verschiebt.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.