Sanieren oder ersetzen?

Was tragend ist, entscheidet über die Optionen.

• Zustand der Tragstruktur prüfen lassenwichtigFundament, tragende Wände, Decken. Ist die Struktur intakt, lässt sich fast alles darum herum erneuern. Ist sie es nicht, wird jede Sanierung zum Fass ohne Boden.
• Gebäudehülle beurteilenDach, Fassade, Fenster. Sie sind ersetzbar, aber die Kosten summieren sich — bei gleichzeitigem Anstehen aller drei nähert man sich Neubaukosten.
• Haustechnik erfassenHeizung, Elektro, Sanitärleitungen. Ein Komplettersatz bedeutet Eingriffe in alle Räume — bei bewohnten Objekten ein erheblicher Faktor.
• Schadstoffe abklärenwichtigAsbest und andere Altlasten in Bauten bestimmter Epochen verteuern sowohl Sanierung als auch Rückbau erheblich.
• Grundrisse auf heutige Anforderungen prüfenKleine Räume, fehlende Nasszellen, schlechte Belichtung — manches lässt sich nicht sanieren, sondern nur neu bauen.

Hier entscheidet sich häufig alles.

• Ausnützungsziffer und tatsächliche Ausnützung vergleichenwichtigIst die zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft, kann ein Ersatzneubau deutlich mehr Fläche schaffen — und damit mehr Ertrag oder Erlös.
• Bestandesschutz prüfenwichtigEin bestehendes Gebäude kann Masse aufweisen, die heute nicht mehr zulässig wären. Bei einem Ersatzneubau entfällt dieser Schutz — dann darf unter Umständen weniger gebaut werden als heute steht.
• Aktuelle Bau- und Zonenordnung beiziehenGeschosszahl, Höhe, Abstände und allfällige Gestaltungspläne bestimmen, was ein Neubau leisten könnte.
• Denkmalschutz und Ortsbildschutz abklärenwichtigSie können einen Ersatz ausschliessen oder eine Sanierung mit Auflagen versehen.
• Bewilligungsrisiko und Verfahrensdauer einschätzenEin Ersatzneubau braucht ein ordentliches Baubewilligungsverfahren mit Einsprachemöglichkeit — das kostet Zeit und ist nicht sicher.

• Sanierungskosten mit Offerten beziffernwichtigNicht schätzen. Bei Bestandsbauten sind Überraschungen häufig, ein Zuschlag für Unvorhergesehenes gehört eingerechnet.
• Neubaukosten inklusive Rückbau ansetzenAbbruch, Entsorgung, allfällige Schadstoffsanierung und die Bewilligungskosten gehören dazu.
• Ertragspotenzial beider Varianten vergleichenwichtigEin Neubau erzielt höhere Mieten und kann mehr Fläche bieten. Die Frage ist, ob das die Mehrkosten trägt.
• Ertragsausfall während der Bauzeit einrechnenwichtigBei einem Ersatzneubau steht das Objekt zwei Jahre leer, bei einer etappierten Sanierung oft nur teilweise.
• Restnutzungsdauer beider Varianten ansetzenEin Neubau startet mit voller Lebensdauer, eine Sanierung verlängert sie um einen begrenzten Zeitraum.

• Mietverhältnisse und Kündigungsrecht prüfenwichtigEin Ersatzneubau verlangt die Kündigung aller Mietverhältnisse. Sie muss begründet und fristgerecht sein, eine Erstreckung kann den Zeitplan verschieben.
• Steuerliche Behandlung unterscheidenwichtigWerterhaltender Unterhalt ist laufend abziehbar. Ein Ersatzneubau und wertvermehrende Anteile sind es nicht — sie mindern erst später die Grundstückgewinnsteuer.
• Förderprogramme vor Baubeginn prüfenEnergetische Sanierungen werden unterstützt, Ersatzneubauten in der Regel nicht. Gesuche müssen vor Baubeginn gestellt werden.
• Graue Energie in die Überlegung einbeziehenDer Erhalt bestehender Substanz spart die Energie, die in ihr steckt. Das ist zunehmend auch ein Argument gegenüber Behörden und Mieterschaft.