Was sich 2029 beim Unterhalt ändert
Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfallen auf selbstbewohntem Wohneigentum zwei Dinge gleichzeitig: der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen und der Abzug für die Kosten des Liegenschaftsunterhalts. Beim Unterhaltsabzug haben die Kantone keinen Gestaltungsspielraum; er fällt beim Bund, im Kanton und in der Gemeinde weg. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das bisherige Recht. Wer in dieser Zeit werterhaltende Arbeiten ausführt, kann sie wie heute abziehen — entweder effektiv oder über den Pauschalabzug.
Werterhaltend oder wertvermehrend — die entscheidende Unterscheidung
Abziehbar ist nur, was den bestehenden Zustand erhält: Ersatz von Gleichem durch Gleiches, Reparaturen, Malerarbeiten, der Ersatz einer alten Küche durch eine gleichwertige neue. Wertvermehrende Investitionen — ein Anbau, ein zusätzliches Bad, ein deutlich höherer Ausbaustandard — waren nie vom Einkommen abziehbar. Sie zählen zu den Anlagekosten und mindern beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Daran ändert der Systemwechsel nichts. Bei gemischten Arbeiten teilt die Steuerverwaltung die Kosten auf; der werterhaltende Anteil ist bis Ende 2028 abziehbar, der wertvermehrende bleibt Anlagekosten.
Was der Abzug in Franken bringt
Die Ersparnis entspricht dem Abzug mal Ihrem Grenzsteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent — für mittlere bis höhere Einkommen im Kanton Bern realistisch — spart eine werterhaltende Badsanierung für 40'000 Franken rund 12'000 Franken Steuern, wenn sie bis Ende 2028 abgerechnet wird. Ab 2029 kostet dieselbe Sanierung die vollen 40'000 Franken. Umgekehrt entfällt ab 2029 auch der Eigenmietwert. Für die Frage, ob Sie eine Arbeit vorziehen sollen, zählt aber nur der Unterhaltsteil: Der Eigenmietwert fällt so oder so weg.
Progression: Verteilen statt ballen
Die Steuerprogression spricht dafür, grössere Arbeiten auf mehrere Steuerjahre zu verteilen. Wer 2027 und 2028 je einen Teil abrechnet, reduziert sein steuerbares Einkommen in zwei Jahren mit höherem Grenzsteuersatz, statt in einem einzigen Jahr unter die Progressionsstufen zu fallen, in denen der Abzug weniger wirkt. Übersteigen die Kosten das Einkommen eines Jahres, geht der überschiessende Teil verloren; ein Verlustvortrag existiert für Privatpersonen nicht. Das spricht für eine Etappierung, etwa Fassade 2027 und Fenster 2028.
Der Engpass bei den Handwerkern
Viele Eigentümer werden dieselbe Rechnung machen. Beobachter aus der Bau- und Bankbranche erwarten deshalb einen Sanierungsschub vor 2029, ähnlich wie nach der Zweitwohnungsinitiative 2012. Für Sie heisst das: Offerten früh einholen, 2027 planen statt Ende 2028. Eine Arbeit, die wegen voller Auftragsbücher erst im Januar 2029 abgerechnet wird, ist nicht mehr abziehbar. Achten Sie darauf, dass Rechnung und Zahlung in das Jahr fallen, in dem Sie den Abzug geltend machen wollen, und klären Sie die Praxis im Zweifel vorab mit der Steuerverwaltung.
Energetische Massnahmen: offen im Kanton Bern
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind heute auch dann abziehbar, wenn sie teilweise wertvermehrend sind. Beim Bund entfällt dieser Abzug ab 2029. Die Kantone dürfen ihn längstens bis 2050 beibehalten. Der Regierungsrat hat die Mindereinnahmen aus dem Systemwechsel für Kanton und Gemeinden auf rund 167 Millionen Franken geschätzt, davon etwa die Hälfte, falls auch die Energieabzüge wegfallen; entschieden ist noch nichts (Stand September 2026). Wer eine Wärmepumpe oder eine Dämmung plant, sollte deshalb nicht darauf wetten, dass der Kantonsabzug bleibt.
Wann Vorziehen falsch ist
Eine Renovation vorzuziehen lohnt sich nur, wenn die Arbeit in absehbarer Zeit ohnehin anfallen würde. Wer eine Heizung ersetzt, die noch zehn Jahre läuft, vernichtet Restnutzung, die mehr wert ist als der Steuervorteil. Zudem können grössere Eingriffe eine ausserordentliche Neubewertung des amtlichen Werts auslösen. Und wer einen Verkauf in den nächsten Jahren plant, rechnet anders: Käufer bezahlen eine frische Sanierung nicht immer zum Kostenpreis. In solchen Fällen prüfen wir, ob die Arbeit vor oder nach dem Verkauf wirtschaftlicher ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.