Was der GEAK aussagt
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone bewertet ein Gebäude in zwei Dimensionen: die Effizienz der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz inklusive Haustechnik. Beide werden in Klassen von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient) eingeteilt, ähnlich der Energieetikette bei Haushaltgeräten. Ein durchschnittliches, unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren liegt häufig in den Klassen E bis G. Der GEAK Plus ergänzt die Bewertung um einen Beratungsbericht mit Sanierungsvarianten, Kostenschätzungen und der erwarteten Verbesserung.
Keine Pflicht im Kanton Bern
Anders als einzelne Kantone der Westschweiz verlangt der Kanton Bern beim Verkauf keinen GEAK. Er ist dort aber an anderer Stelle bedeutsam: Beim Ersatz einer fossilen Heizung in bestehenden Wohnbauten kann ein GEAK, der mindestens die Gesamtenergieeffizienz-Klasse D ausweist, die Anforderungen des Energiegesetzes erfüllen. Und für Förderbeiträge an umfassende Sanierungen stützt sich das kantonale Förderprogramm auf die Verbesserung der GEAK-Klassen. Wer ein Haus verkauft, kann dem Käufer mit einem GEAK also konkrete Optionen aufzeigen.
Warum Käufer danach fragen
Käufer rechnen heute systematisch mit den Kosten eines Heizungsersatzes und einer möglichen Dämmung. Fehlen Angaben, setzen sie vorsichtshalber hohe Beträge ein. Ein GEAK ersetzt Vermutungen durch belegte Werte. Auch Banken berücksichtigen den energetischen Zustand zunehmend, etwa bei der Einschätzung künftiger Investitionen oder bei vergünstigten Konditionen für energieeffiziente Objekte. Für den Verkäufer ist ein GEAK damit weniger ein Verkaufsargument als ein Mittel, um überzogene Abschläge zu verhindern.
Wann sich ein GEAK vor dem Verkauf lohnt
Bei einem gut unterhaltenen oder bereits teilsanierten Haus lohnt sich ein GEAK fast immer: Er belegt den Zustand und stützt den Preis. Bei einem deutlich sanierungsbedürftigen Haus ist ein GEAK Plus sinnvoller, weil er dem Käufer einen konkreten Sanierungsweg mit Kosten aufzeigt. Das verschiebt die Diskussion von der Frage, wie schlecht das Haus ist, zur Frage, was es kostet, es gut zu machen. Bei Stockwerkeigentum wird der GEAK in der Regel für das ganze Gebäude erstellt und sollte über die Verwaltung koordiniert werden.
Kosten und Ablauf
Der GEAK wird von zertifizierten Expertinnen und Experten erstellt, die auf der offiziellen Plattform gelistet sind. Für ein Einfamilienhaus fallen je nach Anbieter und Aufwand einige Hundert Franken an, für einen GEAK Plus deutlich mehr. Der Aufwand umfasst eine Begehung, die Auswertung von Plänen und Verbrauchsdaten sowie den Bericht. Planen Sie zwei bis vier Wochen ein. Halten Sie Pläne, Baujahr und Jahre allfälliger Sanierungen sowie die Heiz- und Stromverbräuche der letzten drei Jahre bereit.
Wie wir den energetischen Zustand bewerten
In der Bewertung fliesst der energetische Zustand über die erwarteten Investitionen ein: Alter und Art der Heizung, Zustand von Fenstern, Dach und Fassade, vorhandene Photovoltaik. Ein GEAK liefert dafür eine objektive Grundlage, ersetzt aber die Besichtigung nicht. Wir beziffern den Sanierungsbedarf offen im Verkaufsdossier. Das wirkt auf den ersten Blick gegen den Preis — in der Praxis führt es zu schnelleren Abschlüssen und weniger Nachverhandlungen nach der Besichtigung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.