Sanierungsbedarf einschätzen

Ohne diese Angaben lässt sich nichts beziffern.

• Baujahr des Gebäudes feststellenwichtigAusgangspunkt für alle Lebensdauerbetrachtungen. Aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes abrufbar.
• Letzte Erneuerung je Bauteil erfassenwichtigDach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Sanitärleitungen, Küchen, Bäder. Belege verlangen, nicht nur Auskünfte.
• Energieabrechnungen der letzten drei Jahre beiziehenDer ehrlichste Hinweis auf die Qualität der Gebäudehülle — unabhängig davon, was über Sanierungen erzählt wird.
• Bei Stockwerkeigentum: Fondsstand und SanierungsplanungwichtigDie gemeinschaftlichen Bauteile werden über den Fonds finanziert. Ein leerer Fonds bei anstehender Sanierung bedeutet Sonderumlagen.

Anerkannte Erfahrungswerte — sie ersetzen keine Begutachtung, ordnen aber ein.

• Heizung: rund zwanzig JahrewichtigBei Wärmepumpen und modernen Anlagen teils länger. Der Ersatz ist ein erheblicher fünfstelliger Betrag und die häufigste grosse Einzelposition.
• Boiler und Warmwasseraufbereitung: ähnlich wie die HeizungWird häufiger übersehen, weil weniger sichtbar.
• Fenster: mehrere Jahrzehnte, Dichtungen früherEinfachverglasung oder frühe Isolierverglasung bedeutet hohen Wärmeverlust — der Ersatz rechnet sich energetisch oft schon vor Ablauf der Lebensdauer.
• Dacheindeckung: mehrere Jahrzehnte, Unterkonstruktion kürzerZiegel halten lange, die darunterliegende Konstruktion nicht immer. Eine intakte Eindeckung sagt wenig über den Zustand darunter.
• Elektroinstallation: alte Verteilungen ohne FehlerstromschutzSchraubsicherungen ohne FI-Schalter bedeuten meist eine Erneuerung mit Stemmarbeiten — ein Eingriff in bewohnte Räume.
• Sanitärleitungen: verzinkter Stahl verkalkt von innenBei älteren Bauten ein bekanntes Thema. Der Ersatz bedeutet erhebliche Eingriffe in Wände und Böden.
• Küchen und Bäder: meist vor Ablauf der technischen LebensdauerSie werden aus Geschmacksgründen erneuert. Als Kostenposition trotzdem einzuplanen.

• Gebäudehülle vor InnenausbauwichtigEin undichtes Dach oder eine schadhafte Fassade verursacht Folgeschäden. Eine neue Küche in einem feuchten Haus ist verlorenes Geld.
• Sicherheitsrelevantes zuerstwichtigElektroinstallation ohne Fehlerstromschutz, defekte Rauchabzüge, marode Geländer — sie dulden keinen Aufschub.
• Energetische Massnahmen bündelnFassadendämmung und Fensterersatz zusammen sind günstiger als nacheinander — das Gerüst steht ohnehin.
• Heizungsersatz mit der Hülle abstimmenwichtigEine gedämmte Hülle braucht eine kleinere Anlage. Wer zuerst die Heizung ersetzt und danach dämmt, überdimensioniert.
• Förderprogramme vor der Ausführung prüfenwichtigBund, Kanton und Gemeinden unterstützen energetische Sanierungen. Ein Gesuch muss in der Regel vor Baubeginn gestellt werden.

• Für jede anstehende Position eine Offerte einholenwichtigEine belegbare Zahl ist ein Verhandlungsargument, eine Schätzung nicht.
• Rückstellungsbedarf pro Jahr berechnenwichtigAls Anhaltspunkt ein Prozent des Gebäudewerts jährlich, bei Sanierungsstau mehr. Bei Renditeobjekten mindert er den Nettoertrag direkt.
• Zehnjahresplan aufstellenEr zeigt, ob mehrere grosse Positionen zusammenfallen — und ob die Finanzierung das trägt.
• Steuerliche Wirkung mitdenkenWerterhaltender Unterhalt ist im Jahr der Zahlung abziehbar, wertvermehrende Investitionen mindern später die Grundstückgewinnsteuer. Die Verteilung über mehrere Jahre kann steuerlich vorteilhaft sein.