Das Grundmodell
Beim Mietkauf schliessen zwei Parteien zwei Verträge: einen Mietvertrag für die Gegenwart und ein Kaufrecht oder einen Kaufvorvertrag für die Zukunft. Die Mieterin zahlt eine Miete, die meist über der Marktmiete liegt; der Mehrbetrag wird beim späteren Kauf auf den Preis angerechnet. Nach einer vereinbarten Frist, oft drei bis zehn Jahre, kann oder muss sie das Objekt zum festgelegten Preis kaufen. Die Idee: Wer heute das Eigenkapital nicht hat, baut es über die Miete auf und sichert sich das Objekt.
Die rechtlichen Voraussetzungen
Ein Kaufrecht an einem Grundstück muss öffentlich beurkundet werden; ein bloss schriftlicher Vertrag ist unwirksam. Es kann für höchstens zehn Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden und wirkt dann auch gegenüber späteren Eigentümern. Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht. Problematisch wird es, wenn die Kopplung unklar ist: Was gilt, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird? Wer trägt grössere Reparaturen während der Mietzeit? Diese Fragen müssen vertraglich beantwortet sein, sonst entsteht Streit genau dann, wenn der Kauf ansteht.
Das Problem mit der Bank
Am Ende muss die Mieterin den Restkaufpreis finanzieren. Die Bank prüft dann die üblichen Kriterien: Eigenmittel, Tragbarkeit, Belehnung. Ob die angerechnete Miete als Eigenkapital zählt, entscheidet die Bank. Viele Banken anerkennen sie als Reduktion des Kaufpreises, wenn sie klar dokumentiert ist und der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Liegt der fixierte Kaufpreis über dem dann aktuellen Wert, belehnt die Bank nur den tieferen Wert. Ein Mietkauf ohne vorgängige Abklärung mit einer Bank ist deshalb ein Risiko.
Wie der Kaufpreis festgelegt wird
Der spätere Kaufpreis wird entweder heute fixiert oder nach einer Formel bestimmt, etwa heutiger Verkehrswert plus Teuerung. Ein fixer Preis schützt die Mieterin vor Preissteigerungen und belastet die Verkäuferin mit dem Risiko, dass sie unter Wert verkauft. Eine Formel verteilt das Risiko, ist aber schwerer zu finanzieren. In jedem Fall sollte zu Beginn eine unabhängige Bewertung stehen. Sie schafft eine gemeinsame Ausgangslage und schützt beide Seiten vor dem Vorwurf, übervorteilt worden zu sein.
Für wen Mietkauf sinnvoll sein kann
Mietkauf eignet sich vor allem in Familienkonstellationen oder zwischen Personen, die sich kennen: Eltern, die ein Objekt an Kinder übergeben wollen, oder ein Eigentümer, der an langjährige Mieter verkauft. Zwischen Fremden ist das Modell selten fair ausgestaltet, weil die Verhandlungsmacht ungleich verteilt ist. Wer ein Angebot zum Mietkauf erhält, sollte prüfen, ob der Mietaufschlag nicht besser auf ein eigenes Sparkonto oder in die Säule 3a fliesst — dort bleibt er sicher, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Worauf Sie im Vertrag achten
Klären Sie Laufzeit, Kaufpreis oder Preisformel, Höhe und Behandlung des angerechneten Mietanteils, die Folgen bei Nichtausübung, die Verteilung von Unterhalt und Reparaturen, die Regelung bei Tod oder Trennung und die Vormerkung im Grundbuch. Lassen Sie den Vertrag von einem Notariat aufsetzen und von einer unabhängigen Fachperson prüfen. Und holen Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Einschätzung der Bank ein, wie sie den späteren Kauf finanzieren würde. Ohne diese Einschätzung ist ein Mietkauf ein Versprechen ohne Fundament.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Mietkauf in der Schweiz: Wie das Modell funktioniert und wo es hakt. https://www.immero.ch/ratgeber/mietkauf-schweiz