Die Regel: 20 Prozent, davon 10 Prozent hart
Schweizer Banken folgen bei Wohneigentum einer gemeinsamen Mindestregel: Mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen. Davon dürfen höchstens 10 Prozentpunkte aus der Pensionskasse kommen, der Rest muss hart sein — Sparguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung. Für eine Wohnung zu 900’000 Franken bedeutet das mindestens 180’000 Franken Eigenkapital, davon mindestens 90’000 Franken ausserhalb der Pensionskasse. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 30’000 Franken, die ebenfalls bar zu bezahlen sind.
Warum die Regel nicht verhandelbar ist
Die Eigenmittelregel ist Teil der Selbstregulierung der Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt wird. Sie soll verhindern, dass Haushalte bei einem Preisrückgang mehr Schulden als Vermögen haben. Einzelne Banken können strengere, aber keine lockereren Regeln anwenden. Angebote, die eine Vollfinanzierung versprechen, kombinieren meist eine Hypothek mit einem teuren Kredit — eine Konstruktion, die Banken in der Tragbarkeitsprüfung als Belastung werten und die das Risiko erheblich erhöht.
Legitime Wege, die Lücke zu schliessen
Erstens Zuwendungen der Familie: Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung zählt voll als hartes Eigenkapital. Zweitens Darlehen von Angehörigen: Banken anerkennen sie nur, wenn sie zinslos oder sehr günstig, gegenüber der Hypothek nachrangig und ohne feste Rückzahlungspflicht vereinbart sind. Drittens die Säule 3a, die für Wohneigentum bezogen oder verpfändet werden kann. Viertens die Pensionskasse, entweder als Vorbezug oder als Verpfändung zur Erhöhung der Belehnung. Fünftens Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, die verpfändet werden können.
Die Tragbarkeit bleibt die zweite Hürde
Selbst mit genügend Eigenkapital muss die Hypothek tragbar sein. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent, Amortisation und Nebenkosten von etwa 1 Prozent des Kaufpreises; die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Für die Wohnung zu 900’000 Franken mit 720’000 Franken Hypothek ergibt das jährliche kalkulatorische Kosten von rund 50’000 Franken und ein nötiges Einkommen von rund 150’000 Franken. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt die Hypothek und damit das nötige Einkommen.
Strategien, wenn es noch nicht reicht
Wer heute die Eigenmittel nicht aufbringt, hat mehrere Hebel. Ein günstigeres Objekt in einer Nachbargemeinde senkt beide Hürden; zwischen Bern und Gemeinden im Kiesental liegen mehrere tausend Franken pro Quadratmeter. Ein gezielter Sparplan über die Säule 3a baut hartes Eigenkapital steuerbegünstigt auf. Ein gemeinsamer Kauf mit Partnerin oder Partner verdoppelt die Eigenmittelbasis, verlangt aber eine klare vertragliche Regelung. Und manchmal ist Warten die beste Finanzierung: Zwei Jahre gezieltes Sparen sind günstiger als jede Konstruktion mit Fremdkapital.
Was wir in der Beratung zuerst prüfen
Wir stellen alle verfügbaren Mittel zusammen und ordnen sie nach hart und weich. Danach rechnen wir die Tragbarkeit mit realistischen Annahmen und zeigen, bei welchem Kaufpreis Sie heute finanzierbar sind und welche Lücke allenfalls bleibt. Dann vergleichen wir die Bedingungen mehrerer Banken, die sich bei Verpfändung, Darlehen und Einkommensanrechnung spürbar unterscheiden. Das Ergebnis ist eine Zahl, mit der Sie gezielt suchen können — statt Objekte zu besichtigen, die sich später als nicht finanzierbar erweisen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % (SNB, Stand 23. Oktober 2026); zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.7 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 2.0 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Schweizerische Nationalbank: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung
- Bundesamt für Wohnungswesen: hypothekarischer Referenzzinssatz
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sayan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Hauskauf ohne Eigenkapital: Was in der Schweiz wirklich möglich ist. https://www.immero.ch/ratgeber/hauskauf-ohne-eigenkapital