Was zählt als Eigenkapital?
Harte Eigenmittel: Bargeld, Wertschriften, Säule 3a-Guthaben, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Weiche Eigenmittel: Pensionskassengelder (max. 10 % der Kaufsumme). Auch Vorbezüge oder Verpfändungen sind möglich – jede Variante hat steuerliche Konsequenzen.
Die 20-Prozent-Regel im Detail
Beim Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum verlangen Banken mindestens 20 % Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln stammen – also nicht aus der Pensionskasse. Für ein Objekt zu 800’000 Franken sind das mindestens 160’000 Franken Eigenkapital, davon 80’000 hart.
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung
Der Vorbezug von PK-Geldern reduziert die spätere Altersleistung und löst eine Kapitalauszahlungssteuer aus. Die Verpfändung lässt das Guthaben stehen, erhöht aber die Belehnung und damit die Zinskosten. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Alter, Steuersituation und Vorsorgelücke ab.
Säule 3a gezielt einsetzen
Guthaben der Säule 3a zählen als harte Eigenmittel und können bezogen oder verpfändet werden. Wer den Kauf langfristig plant, baut die dritte Säule gezielt als Eigenkapitalquelle auf – das ist steuerlich effizienter als reines Sparen auf dem Konto.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.