Warum Konkubinatspaare mehr regeln müssen
Für Ehepaare regelt das Gesetz vieles automatisch: Güterrecht, Erbrecht, Unterhalt, Wohnung der Familie. Für unverheiratete Paare gilt nichts davon. Sie sind rechtlich zwei Einzelpersonen, die gemeinsam eine Sache besitzen. Was beim Kauf eines Eigenheims nicht vertraglich geregelt ist, folgt dem Sachen- und Obligationenrecht. Das führt bei Trennung oder Tod regelmässig zu Ergebnissen, die keiner der Partner gewollt hat. Die Lösung ist einfach, wird aber oft vergessen: klare Verträge beim Kauf.
Die Eintragung im Grundbuch
Unverheiratete Paare erwerben meist zu Miteigentum mit Quoten, häufig je zur Hälfte. Das Grundbuch zeigt aber nur die Quoten, nicht die tatsächlichen Beiträge. Hat ein Partner 200’000 Franken Eigenkapital eingebracht und der andere 50’000 Franken, sind beide bei einer Eintragung je zur Hälfte gleich berechtigt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Entweder entsprechen die Quoten den Beiträgen, oder ein Vertrag regelt, dass die ungleichen Beiträge bei einer Auflösung zuerst zurückerstattet werden. Beides ist legitim, aber es muss bewusst entschieden werden.
Der Konkubinatsvertrag
Ein Konkubinatsvertrag regelt die Beiträge an Kaufpreis, Hypothek, Unterhalt und Investitionen, die Verteilung bei Wertsteigerung und Wertverlust, das Vorgehen bei Trennung — wer darf übernehmen, zu welchem Wert, mit welcher Frist — und die Tragung der laufenden Kosten. Er muss für die Liegenschaft nicht öffentlich beurkundet werden, sollte aber schriftlich sein und regelmässig angepasst werden, etwa nach Amortisationen oder grösseren Investitionen. Ein Kaufrecht oder Vorkaufsrecht zugunsten des Partners braucht dagegen die öffentliche Beurkundung.
Absicherung im Todesfall
Konkubinatspartner haben kein gesetzliches Erbrecht. Stirbt ein Partner, geht sein Anteil an seine Kinder, Eltern oder Geschwister. Der überlebende Partner muss sich mit ihnen einigen oder die Erben auszahlen. Mit einem Testament oder Erbvertrag kann der Partner im Rahmen der verfügbaren Quote begünstigt werden; seit 2023 ist diese Quote grösser. Im Kanton Bern ist der Erbanteil des Konkubinatspartners erbschaftssteuerpflichtig. Eine Todesfallversicherung zugunsten des Partners kann Liquidität für Steuern und Auszahlungen schaffen.
Hypothek und Haftung
Für eine gemeinsame Hypothek haften Konkubinatspartner der Bank in der Regel solidarisch, unabhängig von ihren Miteigentumsquoten. Die Bank kann den ganzen Betrag von jedem verlangen. Bei Trennung ist eine Übernahme durch einen Partner nur möglich, wenn die Bank ihn allein als tragbar beurteilt und den anderen aus der Haftung entlässt. Das sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden: Könnte ich die Hypothek allein tragen? Wenn nicht, ist der Verkauf bei Trennung die wahrscheinliche Lösung, und das sollte der Vertrag vorsehen.
Pensionskasse und Säule 3a
Vorbezüge aus der Pensionskasse können für den eigenen Anteil am gemeinsamen Wohneigentum eingesetzt werden. Bei einem Verkauf oder einer Übertragung des Anteils an den Partner muss der Vorbezug zurückbezahlt werden. Das sollte im Konkubinatsvertrag berücksichtigt sein, damit bei einer Trennung nicht ein Partner mit einer Rückzahlungspflicht dasteht, die er aus seinem Erlös nicht decken kann. Begünstigungen in Pensionskasse und Säule 3a zugunsten des Partners sind möglich, müssen aber aktiv bei der Vorsorgeeinrichtung gemeldet werden.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 2.5 bis 3 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Bei Selbstnutzung als Hauptwohnsitz kann die Handänderungssteuer auf den ersten 800’000 Franken erlassen werden; dann sinken die Nebenkosten deutlich. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Eigenheim im Konkubinat: Was unverheiratete Paare regeln müssen. https://www.immero.ch/ratgeber/immobilie-konkubinat-unverheiratet