Was sich 2023 geändert hat
Am 1. Januar 2023 ist das revidierte Erbrecht in Kraft getreten. Die wichtigste Änderung betrifft die Pflichtteile: Der Pflichtteil der Nachkommen wurde von drei Vierteln auf die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs reduziert, der Pflichtteil der Eltern ganz abgeschafft. Der Pflichtteil des Ehepartners bleibt bei der Hälfte. Dadurch ist die frei verfügbare Quote grösser geworden. Eigentümer haben mehr Spielraum, ihre Liegenschaft gezielt einer Person zukommen zu lassen, ohne die anderen Erben zu verletzen.
Ein Beispiel
Eine verheiratete Frau mit zwei Kindern hinterlässt nach güterrechtlicher Auseinandersetzung einen Nachlass von 1.6 Millionen Franken, wovon das Haus 1.2 Millionen ausmacht. Gesetzlich erhalten der Ehemann die Hälfte und die Kinder je einen Viertel. Die Pflichtteile betragen für den Ehemann einen Viertel und für jedes Kind einen Achtel. Die verfügbare Quote liegt damit bei der Hälfte des Nachlasses, also 800’000 Franken. Mit einem Testament kann sie den Ehemann so begünstigen, dass er das Haus übernimmt und die Kinder nur ihre Pflichtteile von je 200’000 Franken erhalten.
Die Liegenschaft im Nachlass
Für Pflichtteile massgebend ist der Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt des Todes. Steigt der Wert zwischen Testament und Erbgang, verschieben sich die Verhältnisse. Wurde das Haus zu Lebzeiten an ein Kind übertragen, wird es bei der Berechnung der Pflichtteile in vielen Fällen mitberücksichtigt. Eine unabhängige Verkehrswertschätzung im Erbfall ist deshalb nicht nur für die Teilung wichtig, sondern auch für die Frage, ob Pflichtteile verletzt sind. Der amtliche Wert ist dafür ungeeignet.
Instrumente der Planung
Wer seine Liegenschaft gezielt weitergeben will, hat mehrere Instrumente. Im Testament kann die verfügbare Quote einer Person zugewiesen und eine Teilungsvorschrift angeordnet werden, etwa dass ein Kind das Haus zum Verkehrswert übernehmen darf. Ein Erbvertrag mit allen Beteiligten schafft Verbindlichkeit, weil er nur gemeinsam geändert werden kann. Ein Ehevertrag kann den überlebenden Ehepartner güterrechtlich besserstellen. Und eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht kann den Ehepartner absichern, während das Eigentum an die Kinder geht.
Besonderheiten bei Scheidung und Konkubinat
Das revidierte Erbrecht bringt eine weitere Neuerung: Während eines Scheidungsverfahrens verliert der Ehepartner unter bestimmten Voraussetzungen seinen Pflichtteilsanspruch. Wer in Trennung lebt, kann damit freier verfügen. Konkubinatspartner haben weiterhin kein gesetzliches Erbrecht und keinen Pflichtteil. Dank der grösseren verfügbaren Quote können sie aber stärker begünstigt werden als früher. Im Kanton Bern sind sie anders als Ehegatten und Nachkommen erbschaftssteuerpflichtig; die Steuerfolgen sollten Teil der Planung sein.
Was jetzt zu tun ist
Prüfen Sie bestehende Testamente und Erbverträge auf ihre Wirkung unter dem neuen Recht. Formulierungen wie «die Kinder erhalten den Pflichtteil» haben heute eine andere Bedeutung als vor 2023. Lassen Sie die Liegenschaft bewerten, um die Grössenordnungen zu kennen. Und sprechen Sie mit den Beteiligten: Eine klare, offen kommunizierte Regelung verhindert Erbstreit oft wirksamer als jede juristische Konstruktion. Für die rechtliche Gestaltung ist eine Notarin oder ein Anwalt beizuziehen; wir liefern die Bewertung und rechnen Übernahmevarianten durch.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab fünf vollen Besitzjahren 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb (nach fünf Jahren also 10 %), bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Kantonales Recht Bern (Steuer-, Bau- und Energiegesetzgebung): BELEX
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Pflichtteil und Immobilie: Was das Erbrecht seit 2023 erlaubt. https://www.immero.ch/ratgeber/pflichtteil-immobilie-erbrecht