Miteigentum und Gesamteigentum unterscheiden
Bevor die Frage nach dem Verkauf beantwortet werden kann, muss klar sein, welche Eigentumsform im Grundbuch steht. Beim Miteigentum hat jede Person eine Quote, etwa die Hälfte, die ihr allein gehört und über die sie verfügen kann (Art. 646 ZGB). Beim Gesamteigentum, typisch für Erbengemeinschaften und einfache Gesellschaften, gehört allen gemeinsam das Ganze; niemand hat einen eigenen Anteil (Art. 652 ZGB). Ehepaare und Konkubinatspaare erwerben meist zu Miteigentum je zur Hälfte. Der Grundbuchauszug gibt die Antwort.
Der Verkauf des eigenen Anteils
Wer Miteigentümer ist, darf seinen Anteil verkaufen, verschenken oder belasten. Die übrigen Miteigentümer haben jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber Dritten (Art. 682 ZGB). Wird ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen, können sie innert drei Monaten nach Kenntnis zu denselben Bedingungen eintreten. Das Vorkaufsrecht kann vertraglich aufgehoben oder geändert werden, was bei sauber aufgesetzten Miteigentümerverträgen oft geschieht. Prüfen Sie deshalb neben dem Grundbuch auch allfällige Vereinbarungen.
Warum ein Anteil schwer verkäuflich ist
Für einen Drittkäufer ist ein halbes Haus kaum attraktiv. Er erwirbt keine Wohnung, sondern eine Quote an einer Liegenschaft, die er mit einer fremden Person teilt, und er muss sich über Nutzung, Unterhalt und spätere Verkäufe einigen. Banken finanzieren solche Anteile nur zurückhaltend. Deshalb liegt der Preis für einen Anteil am freien Markt in der Regel deutlich unter dem rechnerischen Wert. Realistische Käufer sind fast immer die übrigen Miteigentümer selbst.
Die übliche Lösung: Übernahme oder gemeinsamer Verkauf
In den meisten Fällen endet ein Miteigentum auf einem von zwei Wegen. Entweder übernimmt eine Partei den Anteil der anderen zum rechnerischen Wert auf Basis einer unabhängigen Verkehrswertschätzung, oder beide verkaufen gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös nach Quoten. Die Übernahme setzt voraus, dass die übernehmende Person die Hypothek allein tragen kann. Der gemeinsame Verkauf erzielt meist den höchsten Gesamtpreis, verlangt aber Einigkeit über Preis, Makler und Zeitpunkt.
Wenn keine Einigung gelingt
Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung des Miteigentums verlangen, sofern sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist (Art. 650 ZGB). Kommt keine Einigung über die Art der Teilung zustande, entscheidet das Gericht: Es kann die Sache einem Miteigentümer gegen Auskauf zuweisen oder die öffentliche oder interne Versteigerung anordnen. Ein solches Verfahren dauert lange, kostet viel und erzielt selten einen guten Preis. Eine neutrale Bewertung und eine Moderation sind fast immer die günstigere Lösung.
Steuern und Kosten beim Anteilsverkauf
Auch der Verkauf eines Anteils löst die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn dieses Anteils aus; die Besitzdauer zählt ab dem eigenen Erwerb. Die übernehmende Partei schuldet im Kanton Bern die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent auf dem Kaufpreis des Anteils. Unter Ehegatten und bei Scheidung gelten Sonderregeln, insbesondere ein Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer. Diese Punkte sollten vor der Unterzeichnung mit dem Notariat geklärt sein.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Bundesrecht (OR, ZGB, Verordnungen): Systematische Rechtssammlung des Bundes
- Steuerverwaltung des Kantons Bern
- Immero Marktindex Bern-Mittelland (Datensatz mit Quelle, Stand, Konfidenz)
Stand: 24. Oktober 2026. Fachlich geprüft durch Sajeevan Satkunam. Zitiervorschlag: Immero AG (2026): Miteigentumsanteil verkaufen: Was möglich ist, wenn nicht alle verkaufen wollen. https://www.immero.ch/ratgeber/miteigentumsanteil-verkaufen