— Themenschwerpunkt · Steuerreform 2029

Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was sich für Eigentümer ändert

Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft. Das hat der Bundesrat am 1. April 2026 entschieden, nachdem Volk und Stände die Reform am 28. September 2025 mit 57.7 Prozent angenommen hatten. Gleichzeitig entfallen für selbstbewohntes Eigentum der Unterhaltsabzug und — ausser beim befristeten Ersterwerberabzug — der Schuldzinsabzug. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht.

Verfasst und fachlich geprüft von Sajeevan Satkunam, Eidg. Dipl. Immobilienbewerter · Stand 21. September 2026

— Das Wichtigste in Zahlen

Inkrafttreten: 1. Januar 2029; Bundesrat, Medienmitteilung · 01.04.2026
Volksabstimmung: 57.7 % Ja (Kanton Bern 55.3 %); Bund / Regierungsrat Kanton Bern · 28.09.2025
Ersterwerberabzug: max. CHF 10'000 (Ehepaare) / 5'000, über 10 Jahre linear sinkend; ESTV, Dossier Wohneigentumsbesteuerung · 2026
Energieabzüge Kanton: zulässig bis längstens 2050, Bern noch nicht entschieden; Bundesgesetz Systemwechsel / TaxInfo Bern · Sept. 2026
Mindereinnahmen Kanton und Gemeinden Bern: rund CHF 167 Mio. pro Jahr (Ersteinschätzung); Regierungsrat, Interpellation 088-2025 · 2025

Der Zeitplan

20.12.2024
Parlament verabschiedet das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
28.09.2025
Volk und Stände nehmen den verknüpften Bundesbeschluss mit 57.7 Prozent an
13.11.2025
Berner Regierungsrat will Gemeinden eine Zusatzsteuer auf Zweitliegenschaften ermöglichen
01.04.2026
Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft
bis 31.12.2028
Bisheriges Recht: Eigenmietwert steuerbar, Schuldzinsen und Unterhalt abziehbar
01.01.2029
Systemwechsel tritt in Kraft

Was genau wurde beschlossen?

Das Parlament hat zwei Vorlagen rechtlich miteinander verknüpft: das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und einen Bundesbeschluss, der den Kantonen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erlaubt. Abgestimmt wurde formal über den Bundesbeschluss; mit seiner Annahme ist auch das Gesetz zustande gekommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt, um den Kantonen die gesetzlich vorgesehene Anpassungsfrist zu lassen und ihnen zu ermöglichen, die neue Zweitliegenschaftssteuer zeitgleich einzuführen.

Bisheriges Recht und neues Recht im Vergleich

Position	bis Ende 2028	ab 1. Januar 2029
Eigenmietwert selbstbewohntes Eigentum	steuerbar	entfällt
Eigenmietwert Zweit-/Ferienliegenschaft	steuerbar	entfällt; Kantone dürfen Objektsteuer erheben
Schuldzinsabzug bei reiner Selbstnutzung	bis Vermögensertrag + CHF 50'000	entfällt (ausser Ersterwerberabzug)
Schuldzinsabzug mit vermieteten Liegenschaften	bis Vermögensertrag + CHF 50'000	anteilig nach Wert der vermieteten Liegenschaften am Vermögen
Unterhaltsabzug selbstbewohnt	effektiv oder pauschal	entfällt bei Bund, Kanton und Gemeinde
Unterhaltsabzug vermietet	abziehbar	bleibt abziehbar
Energiespar- und Umweltschutzabzug	Bund und Kanton	Bund entfällt; Kanton bis längstens 2050 möglich

Ausführungsbestimmungen werden von Bund und Kantonen erarbeitet; einzelne Auslegungsfragen sind offen.

Wer profitiert und wer verliert?

Ob die Reform Steuern spart oder kostet, hängt vor allem von der Verschuldung, dem Unterhaltsaufwand und dem Zinsniveau ab. Entlastet werden Eigentümer mit weitgehend amortisierter Hypothek und geringem Unterhalt — typischerweise Pensionierte: Sie verlieren kaum Abzüge, versteuern aber keinen Eigenmietwert mehr. Belastet werden hoch verschuldete Eigentümer mit laufenden Sanierungen, deren Abzüge bisher den Eigenmietwert überstiegen. Bei tiefen Zinsen gewinnt nach Einschätzung des Bundes eine Mehrheit, bei hohen Zinsen verliert eine Mehrheit, weil die Schuldzinsen nicht mehr abziehbar sind. Beim Zinsniveau von rund 1.5 Prozent rechnet der Bund mit Mindereinnahmen von rund 1.8 Milliarden Franken.

Zwei Beispiele aus Bern-Mittelland

Ein pensioniertes Ehepaar in Muri bei Bern, Hypothek 150'000 Franken zu 1.8 Prozent, Eigenmietwert 24'000 Franken, Unterhaltspauschale 20 Prozent: Heute versteuert es netto rund 16'500 Franken zusätzliches Einkommen, ab 2029 nichts mehr. Eine junge Familie in Köniz, 2027 gekauft, Hypothek 800'000 Franken zu 1.8 Prozent, Eigenmietwert 22'000 Franken, Unterhaltspauschale 20 Prozent: Heute versteuert sie netto rund 3'200 Franken zusätzlich, weil Zinsen (14'400) und Pauschale (4'400) den Eigenmietwert nicht ganz erreichen. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, und sie kann den Ersterwerberabzug geltend machen, der im zweiten Jahr nach dem Erwerb bei 9'000 Franken liegt. Bei diesem Zinsniveau fährt sie damit besser. Anders bei rund 3 Prozent Zins: Dann übersteigen Zinsen und Pauschale den Eigenmietwert schon heute, und sobald der Ersterwerberabzug ausläuft, zahlt sie mehr als unter dem bisherigen System.

Was gilt im Kanton Bern?

Beim Unterhaltsabzug und beim Schuldzinsabzug haben die Kantone keinen Spielraum. Offen ist im Kanton Bern, ob die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für Rückbaukosten vor einem Ersatzneubau über 2028 hinaus beibehalten werden; zulässig wäre das bis längstens 2050. Der Regierungsrat beziffert die Mindereinnahmen für Kanton und Gemeinden auf rund 167 Millionen Franken, etwa die Hälfte davon, falls auch diese Abzüge wegfallen. Für Zweitliegenschaften will er den Gemeinden eine zusätzliche Liegenschaftssteuer ermöglichen, was eine Verfassungsänderung mit Volksabstimmung voraussetzt.

Was bedeutet das für Kauf und Finanzierung?

Die Steuerersparnis durch hohe Schuldzinsen fällt als Argument für eine hohe Belehnung weg. Amortisation wird für Selbstnutzer steuerlich neutral und damit attraktiver. Käufer, die erstmals erwerben, erhalten während zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug. Banken rechnen die Tragbarkeit weiterhin vor Steuern; an der Frage, ob ein Objekt finanzierbar ist, ändert die Reform deshalb wenig. Sie ändert die Nettokosten über die Jahre — und damit die Frage, wie viel Hypothek man langfristig halten will.

Was bedeutet das für Verkäufer und den Markt?

Wie stark der Systemwechsel die Preise beeinflusst, ist offen und hängt vom Zinsniveau ab. Absehbar sind zwei Effekte: ein Sanierungsschub bis Ende 2028, weil werterhaltende Arbeiten noch abziehbar sind, und eine stärkere Gewichtung des energetischen Zustands, weil Investitionen nach 2028 für Selbstnutzer steuerlich nicht mehr gestützt werden. Für Verkäufer heisst das: Ein Haus mit anstehender Sanierung wird von Käufern ab 2029 voll zum Kostenpreis eingerechnet. Wer ohnehin sanieren will, prüft das Timing vor einem Verkauf.

Was bleibt unverändert?

Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf mit der Berner Besitzdauer-Reduktion bis 70 Prozent, die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent, die Vermögenssteuer auf dem amtlichen Wert und die kommunale Liegenschaftssteuer bleiben bestehen. Ebenso unverändert ist die Besteuerung vermieteter Liegenschaften: Mieterträge sind steuerbar, Liegenschaftskosten abziehbar. Neu ist dort nur die anteilige Begrenzung des Schuldzinsabzugs. Und wertvermehrende Investitionen mindern weiterhin die Grundstückgewinnsteuer.

Was Eigentümer bis Ende 2028 tun sollten

1
Situation durchrechnen
Eigenmietwert, Schuldzinsen und Unterhalt der letzten Jahre zusammenstellen und die Steuerwirkung ab 2029 mit dem Eigenmietwert-Rechner abschätzen.
2
Anstehende Arbeiten priorisieren
Werterhaltende Arbeiten, die in den nächsten drei bis fünf Jahren ohnehin fällig werden, bis Ende 2028 planen und auf zwei Steuerjahre verteilen.
3
Handwerker früh sichern
Offerten 2027 einholen; eine Arbeit, die erst im Januar 2029 abgerechnet wird, ist nicht mehr abziehbar.
4
Amortisationsstrategie neu festlegen
Festhypotheken so staffeln, dass Tranchen ab 2029 auslaufen, und eine direkte Amortisation ab dann prüfen.
5
Vermögensstruktur prüfen
Wer vermietete Liegenschaften besitzt, berechnet die Quote für den künftigen Schuldzinsabzug und prüft Anpassungen mit der Steuerberatung.

— Selbst durchrechnen

Eigenmietwert-Rechner

Steuerwirkung bis 2028 und ab 2029

Renovations-Rechner

Wertzuwachs und Steuereffekt

Hypothekenrechner

Tragbarkeit und Belehnung

— Vertiefung

Alle Beiträge zum Thema.

— Steuern · 9 Min.

Renovieren vor 2029: Lohnt es sich, den Unterhaltsabzug noch zu nutzen?

— Finanzierung · 9 Min.

Amortisieren ab 2029: Die neue Rechnung für Ihre Hypothek

— Steuern · 7 Min.

Ersterwerberabzug ab 2029: Höhe, Dauer und wer ihn erhält

— Steuern · 8 Min.

Schuldzinsabzug ab 2029: Was für Vermieter und Renditeobjekte gilt

— Steuern · 7 Min.

Eigenmietwert im Kanton Bern: So wird er bis Ende 2028 berechnet

— Steuern · 7 Min.

Zweitliegenschaft nach 2029: Kommt im Kanton Bern eine Objektsteuer?

— Steuern · 9 Min.

Liegenschaftsunterhalt und Steuerabzüge: Was Sie als Hauseigentümer abziehen können

— Finanzierung · 8 Min.

Indirekte Amortisation über die Säule 3a: Steuervorteile richtig nutzen

— Praxiswerkzeuge

— Begriffe

Eigenmietwert
Der fiktive Mietertrag, den Eigentümer für selbstbewohntes Wohneigentum als Einkommen versteuern — letztmals im Steuerjahr 2028.
Amtlicher Wert
Der vom Kanton für die Steuerbemessung festgelegte Wert einer Liegenschaft — er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Liegenschaftsunterhalt
Werterhaltende Aufwendungen an einer Liegenschaft, die im Jahr der Zahlung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Wertvermehrende Investition
Eine Investition, die den Standard einer Liegenschaft erhöht — sie mindert später die Grundstückgewinnsteuer, ist aber laufend nicht abzugsfähig.

— Häufige Fragen

Antworten zum Thema.

Ab wann muss ich keinen Eigenmietwert mehr versteuern?

Ab dem Steuerjahr 2029. Der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Für die Steuerjahre bis und mit 2028 gilt das bisherige Recht.

Kann ich ab 2029 noch Hypothekarzinsen abziehen?

Bei reiner Selbstnutzung grundsätzlich nicht. Ausnahmen sind der befristete Ersterwerberabzug und der anteilige Abzug, wenn Sie vermietete Liegenschaften besitzen.

Bleiben Unterhaltskosten abziehbar?

Bei selbstbewohntem Eigentum nur noch bis Ende 2028. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Abzug bestehen.

Was passiert mit Abzügen für Wärmepumpe, Dämmung oder Solaranlage?

Beim Bund entfallen sie ab 2029. Die Kantone dürfen sie bis längstens 2050 beibehalten; der Kanton Bern hat darüber noch nicht entschieden.

Profitieren Rentner von der Abschaffung?

In den meisten Fällen ja, wenn die Hypothek weitgehend amortisiert ist: Sie verlieren wenig Abzüge, müssen aber keinen Eigenmietwert mehr versteuern.

Soll ich meine Hypothek jetzt amortisieren?

Steuerlich ist es meist günstiger, grössere Rückzahlungen auf die Zeit ab 2029 zu legen. Bis Ende 2028 kostet jede Amortisation noch Schuldzinsabzug.

Was gilt für Ferienwohnungen?

Der Eigenmietwert entfällt auch dort. Die Kantone dürfen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen; im Kanton Bern ist dafür eine Verfassungsänderung geplant.

Ändert sich die Grundstückgewinnsteuer?

Nein. Die Grundstückgewinnsteuer mit der Berner Besitzdauer-Reduktion bleibt unverändert.

Quellen

Zitiervorschlag: Immero AG, «Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was sich für Eigentümer ändert», immero.ch/eigenmietwert-abschaffung, Stand 21. September 2026. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

— Bern-Mittelland

Frage stellen — kostenlos

Was bedeutet der Systemwechsel für Ihre Liegenschaft, Ihre Hypothek und eine geplante Sanierung? Schildern Sie uns Ihre Situation — Sie erhalten innert 24 Stunden eine persönliche Einschätzung der Geschäftsführung.

Ich willige ein, dass meine Angaben zur Bearbeitung der Anfrage verwendet werden. Es erfolgt keine Weitergabe an Dritte.

Kostenlos & unverbindlich · Antwort innert 24 h