Eigenmietwert: Die Basis der Hauseigentümer-Besteuerung
In der Schweiz werden selbstnutzende Hauseigentümer auf einem fiktiven Mietertrag besteuert – dem Eigenmietwert. Dieser liegt in der Regel bei 60–70% der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dieses System gilt letztmals für das Steuerjahr 2028: Ab dem 1. Januar 2029 entfallen Eigenmietwert und Abzüge für selbstbewohnte Liegenschaften.
Was ist steuerlich abzugsfähig?
Steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten: Malerarbeiten (innen und aussen), Dachreparaturen und -sanierungen, Heizungsreparatur und -ersatz (gleicher Standard), Fensterersatz (gleiche Qualität), Küchenersatz (gleicher Standard), Reparaturen an Sanitäranlagen, Gartenunterhalt, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten. Nicht abzugsfähig: Estrichausbau, Garagenanbau, neues Badezimmer where keins war.
Steuerplanung: Renovation über mehrere Jahre verteilen
Da grosse Renovationskosten zu starken Einkommensschwankungen führen und in Spitzenjahren der Grenzsteuersatz höher ist, lohnt es sich, Renovationsarbeiten auf mehrere Steuerjahre zu verteilen. Planen Sie die grössten Ausgaben in Jahren mit tieferem Einkommen (z.B. Pensionierungsjahr). Halten Sie Belege sorgfältig aufbewahrt – mind. 10 Jahre.
Energetische Massnahmen: Doppelter Vorteil
Kantone erlauben zunehmend den Abzug von energetischen Investitionen auch bei werterhöhenden Massnahmen. Im Kanton Bern sind Investitionen in Energiesparmassnahmen und erneuerbare Energien steuerlich abzugsfähig. Dazu kommen kantonale und nationale Förderbeiträge (Gebäudeprogramm). Der Gesamteffekt kann die effektive Investitionskosten um 30–50% reduzieren.
Was Sie belegen müssen
Steuerliche Vorteile setzen Belege voraus. Wertvermehrende Investitionen mindern die Grundstückgewinnsteuer nur, wenn Rechnungen und Zahlungsnachweise vorliegen — auch nach zwanzig oder dreissig Jahren. Bewahren Sie deshalb sämtliche Handwerkerrechnungen, Baubewilligungen und Zahlungsbelege über die gesamte Besitzdauer auf, getrennt nach werterhaltend und wertvermehrend. Wer diese Ablage von Anfang an führt, spart beim Verkauf einen fünfstelligen Betrag; wer sie rekonstruieren muss, verliert ihn meist.
Die Berner Besonderheit
Der Kanton Bern kennt die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: Ab dem fünften Besitzjahr sinkt die Grundstückgewinnsteuer um 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Umgekehrt greifen bei kurzer Haltedauer Zuschläge von bis zu 70 %. Für die Planung heisst das: Der Verkaufszeitpunkt hat in Bern einen grösseren steuerlichen Hebel als in den meisten anderen Kantonen — bei einem Gewinn von 300'000 Franken macht der Unterschied zwischen zehn und dreissig Besitzjahren rasch einen sechsstelligen Betrag aus.
Was sich ab 2029 ändert
Die hier beschriebenen Abzüge gelten bis Ende 2028. Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfällt per 1. Januar 2029 der Abzug für den Unterhalt selbstbewohnter Liegenschaften – beim Bund, im Kanton und in der Gemeinde; die Kantone haben hier keinen Spielraum. Werterhaltende Arbeiten, die noch unter altem Recht anfallen, bleiben abziehbar; massgebend für die Zuordnung zur Steuerperiode ist die Praxis der Steuerverwaltung, in der Regel Rechnungsstellung oder Zahlung. Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen fallen beim Bund weg, die Kantone dürfen sie längstens bis 2050 beibehalten – der Kanton Bern hat darüber noch nicht entschieden (Stand September 2026). Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten. Wer eine Sanierung ohnehin plant, prüft deshalb, ob sie sich sinnvoll vor 2029 ausführen lässt.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.