— Entscheidungshilfe · Kauf
Direkt oder indirekt amortisieren?
Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld laufend, was Zinsen spart, aber den Schuldzinsabzug schmälert. Bei der indirekten bleibt die Hypothek konstant, das Guthaben in der Säule 3a wird verpfändet, und die Einzahlungen sind zusätzlich abziehbar. Welche Variante netto besser abschneidet, hängt vom Grenzsteuersatz ab — bei hoher Steuerbelastung ist die indirekte meist im Vorteil.
- Für wen:
- Eigentümerinnen und Eigentümer mit zweiter Hypothek
- Wann:
- Bei Abschluss und bei jeder Erneuerung
- Aufwand:
- Durchdenken rund 1 Stunde
- Punkte:
- 17
Die Ausgangslage
0/4Direkte Amortisation
0/4Indirekte Amortisation
0/5Die Rechnung aufstellen
0/4— Typische Ausgangslagen
Hohes Einkommen, hoher Grenzsteuersatz, 3a-Rahmen nicht ausgeschöpft
Direkt
- kein Anlagerisiko
- einfache Handhabung
- Schuld sinkt sichtbar
Indirekt
- Schuldzinsabzug bleibt voll
- zusätzlicher 3a-Abzug
- hoher Grenzsteuersatz macht Abzüge wertvoll
Unsere Einschätzung
Bei hohem Grenzsteuersatz und freiem 3a-Rahmen ist die indirekte Amortisation in aller Regel im Vorteil — der doppelte Steuerabzug über fünfzehn Jahre übersteigt die spätere Kapitalauszahlungssteuer deutlich. Rechnen Sie beides über die volle Laufzeit durch, nicht auf ein Jahr.
Moderates Einkommen, 3a-Rahmen bereits ausgeschöpft
Direkt
- kein zusätzlicher Abzug möglich
- tiefer Grenzsteuersatz
- Sicherheit bevorzugt
Indirekt
- Schuldzinsabzug bleibt erhalten
Unsere Einschätzung
Wer den 3a-Rahmen ohnehin ausschöpft, gewinnt mit der indirekten Amortisation keinen zusätzlichen Abzug — der Hauptvorteil entfällt. Bei tiefem Grenzsteuersatz ist der verbleibende Effekt klein. Dann ist die direkte Amortisation der einfachere und sicherere Weg.
— Zur Einordnung
Der Grenzsteuersatz entscheidet
Der Vorteil der indirekten Amortisation liegt in zwei Steuerabzügen statt einem: Der Schuldzinsabzug bleibt in voller Höhe erhalten, und die 3a-Einzahlungen kommen hinzu. Beide wirken auf die oberste Einkommensschicht, also mit dem Grenzsteuersatz. Bei hoher Steuerbelastung ist das über fünfzehn Jahre ein erheblicher Betrag. Bei moderater Belastung fällt der Effekt deutlich kleiner aus — und wer den 3a-Rahmen ohnehin ausschöpft, gewinnt gar nichts.
Vollständige Amortisation: bis 2028 selten optimal, ab 2029 neu zu rechnen
Bis Ende 2028 gilt: Wer die Hypothek über die Pflicht hinaus zurückzahlt, verliert den Schuldzinsabzug — versteuert aber weiterhin den vollen Eigenmietwert. Deshalb amortisieren die meisten nur die zweite Hypothek. Ab dem 1. Januar 2029 kehrt sich die Logik: Eigenmietwert und Schuldzinsabzug entfallen für selbstbewohntes Wohneigentum, Amortisation kostet dann keinen Steuervorteil mehr und senkt die Zinslast eins zu eins. Die indirekte Amortisation behält nur noch den Vorteil der abziehbaren 3a-Einzahlungen. Ersterwerbende können während zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug nutzen.
Die Kapitalauszahlungssteuer nicht vergessen
Beim Bezug des 3a-Guthabens fällt eine Steuer zu einem reduzierten Satz an. Sie schmälert den Vorteil der indirekten Variante und gehört in jede Rechnung. Wer über mehrere Konten verfügt und die Bezüge auf verschiedene Jahre verteilt, kann die Progression brechen — das lohnt sich bei grösseren Guthaben und sollte frühzeitig geplant werden, nicht erst im Bezugsjahr.
— Passende Werkzeuge
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— Häufige Fragen
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